DOU 16/01/2025 - Diário Oficial da União - Brasil

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Este documento pode ser verificado no endereço eletrônico http://www.in.gov.br/autenticidade.html, pelo código 06012025011600023 23 ISSN 1677-7042 Seção 1 - Edição Extra Nº 11-B, quinta-feira, 16 de janeiro de 2025 § 1º Sujeitam-se à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis: I - a servidão, a cessão de uso ou de espaço; II - a permissão de uso, o direito de passagem; e III - (VETADO). § 2º O IBS e a CBS não incidem nas seguintes hipóteses: I - nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos deste Capítulo; II - na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e III - nas operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800, de 4 de janeiro de 2019, para fins de investimento do fundo patrimonial. § 3º Na hipótese de que trata o inciso I do § 2º deste artigo, o valor permutado não será considerado no valor da operação para o cálculo do redutor de ajuste de que trata o art. 258 desta Lei Complementar. § 4º Para fins do disposto neste Capítulo, as operações com bens imóveis de que trata o inciso III do § 2º deste artigo, não são consideradas operações de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. § 5º Nas permutas de imóveis realizadas entre contribuintes do regime regular do IBS e da CBS: I - fica mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com o imóvel recebido em permuta; e II - no caso de permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, tomando-se por base a fração ideal das unidades permutadas. § 6º O disposto no inciso I do § 2º e § 5º deste artigo também se aplica às operações quitadas de compra e venda de imóvel seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, desde que a alienação do imóvel e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público. § 7º Aplica-se o disposto no § 4º do art. 57 desta Lei Complementar às operações de alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel de propriedade de pessoa física sujeita ao regime regular do IBS e da CBS que não estejam relacionadas ao desenvolvimento de sua atividade econômica. § 8º O disposto no § 6º deste artigo não se aplica caso a quantidade e o valor das operações com os imóveis nele referidos caracterizem atividade econômica do contribuinte, nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 251. § 9º Na alienação de imóveis que tenham sido objeto de garantia constituída em favor de credor sujeito ao regime específico deste Capítulo, cuja propriedade tenha sido por ele consolidada ou a ele transmitida em pagamento ou amortização da dívida, deverá ser observado o disposto no art. 200 desta Lei Complementar. Art. 253. A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, previstas na Seção II do Capítulo VII do Título V deste Livro. Seção II Do Momento da Ocorrência do Fato Gerador Art. 254. Considera-se ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS: I - na alienação de bem imóvel, no momento do ato de alienação; II - na cessão ou no ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis, no momento da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia; III - na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, no momento do pagamento; IV - no serviço de administração e intermediação de bem imóvel, no momento do pagamento; e V - no serviço de construção civil, no momento do fornecimento. § 1º Para fins do disposto no inciso I do caput deste artigo, considera-se alienação a adjudicação, a celebração, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, do contrato de alienação, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita a alienação. § 2º Nas hipóteses de que tratam os incisos III e IV do caput deste artigo, o IBS e a CBS incidentes na operação serão devidos em cada pagamento. Seção III Da Base de Cálculo Subseção I Disposições Gerais Art. 255. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor: I - da operação de alienação do bem imóvel; II - da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel; III - da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis; IV - da operação de administração ou intermediação; V - da operação nos serviços de construção civil. § 1º O valor da operação de que trata o caput deste artigo inclui: I - o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual; II - a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel; III - os valores a que se referem os incisos I a III e VI do § 1º do art. 12 desta Lei Complementar. § 2º Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel: I - o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e II - as despesas de condomínio. § 3º Nos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos: I - os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e II - os repassados entre os corretores de imóveis. § 4º Na hipótese de que trata o § 3º deste artigo, cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração. § 5º No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil. § 6º O disposto no § 5º deste artigo não se aplica na prestação de serviço de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas. Art. 256. As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, que levará em consideração: I - análise de preços praticados no mercado imobiliário; II - informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União; III - informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e IV - localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel. § 1º O valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação nos termos do art. 13, em conjunto com as demais características da operação. § 2º O valor de referência dos bens imóveis deverá ser: I - divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter); II - estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB a que se refere o inciso III do § 1º do art. 59 desta Lei Complementar; e III - atualizado anualmente. § 3º O valor de referência poderá ser impugnado por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento. § 4º Para fins de determinação do valor de referência, os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações com bens imóveis com as administrações tributárias por meio do Sinter. Subseção II Do Redutor de Ajuste Art. 257. A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste, nos termos do regulamento. § 1º O redutor de ajuste de que trata este artigo será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. § 2º O valor do redutor de ajuste é composto: I - por seu valor inicial, nos termos do caput do art. 258; e II - pelos valores dispostos no § 6º do art. 258. § 3º Os valores de que tratam os incisos I e II do § 2º deste artigo serão corrigidos pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo da data de sua constituição até a data em que são devidos o IBS e a CBS incidentes na alienação do bem imóvel. § 4º Na alienação do bem imóvel, o redutor de ajuste: I - será mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção, no caso de o imóvel ser adquirido por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS; II - será extinto nos demais casos. § 5º Na fusão, remembramento ou unificação de bens imóveis, o valor do redutor de ajuste do imóvel resultante da fusão, remembramento ou unificação corresponderá à soma do valor do redutor de ajuste dos imóveis fundidos ou unificados. § 6º Na divisão de bens imóveis, inclusive mediante subdivisão, desmembramento e parcelamento, o valor do redutor de ajuste dos imóveis resultantes da divisão deverá ser igual ao valor do redutor de ajuste do imóvel dividido, observados os seguintes critérios: I - o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de seu valor de mercado; ou II - caso não seja possível a identificação do valor de mercado de cada imóvel resultante da divisão, ou em outras hipóteses previstas em regulamento, o valor do redutor de ajuste será alocado a cada imóvel resultante da divisão na proporção de sua área. § 7º Na atividade de loteamento realizada por meio de contrato de parceria, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria. § 8º A ausência de regulamentação da forma de utilização do redutor de ajuste de que trata este artigo não impede sua utilização nos termos desta Lei Complementar. Art. 258. O valor inicial do redutor de ajuste corresponde: I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026: a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º deste artigo; ou b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 256 desta Lei Complementar; II - no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma: a) do valor de aquisição do terreno, constante dos instrumentos mencionados na forma do § 1º do art. 254, atualizado nos termos do § 4º deste artigo; e b) do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, comprovado com base em documentos fiscais idôneos, atualizado nos termos do § 4º deste artigo; III - no caso de bens imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel. § 1º A data de constituição do redutor de ajuste é: I - no caso dos incisos I e II do caput deste artigo, 31 de dezembro de 2026; II - no caso do inciso III do caput deste artigo, a data da operação. § 2º Caso o valor de referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor de ajuste na forma do inciso I do caput deste artigo, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento. § 3º Caso o valor de aquisição de que tratam os incisos I, alínea "a", II, alínea "a", e III do caput deste artigo seja baseado em declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé, poderá a autoridade fiscal instaurar processo administrativo, observado o contraditório e a ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição, nos termos do regulamento. § 4º Os valores a que se referem os incisos I, alínea "a", e II, alíneas "a" e "b", do caput deste artigo serão atualizados até 31 de dezembro de 2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo. § 5º Na hipótese do inciso III do caput, o valor do redutor de ajuste fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, caso: I - a alienação ocorra em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel; II - o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS; e III - não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante: a) do Imposto de Renda sobre ganho de capital em relação à operação; e b) do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, em relação à aquisição pelo alienante. § 6º Integram o redutor de ajuste relativo ao bem imóvel, na data do efetivo pagamento: I - o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste; e II - as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste de que trata o caput. § 7º Incluem-se no conceito de contrapartidas municipais: I - o valor correspondente ao percentual destinado a doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e