DOE 15/06/2020 - Diário Oficial do Estado do Ceará
que é provável que um recurso econômico seja requerido para saldar a obrigação e o valor possa ser
mensurado confiavelmente. As provisões são registradas tendo como base as melhores estimativas das
considerações requeridas para liquidar a obrigação do final de cada período, considerando os riscos e as
incerteza relativas à obrigação. Provisões para riscos tributários, cíveis e trabalhistas - Provisões são
constituídas para todas as contingências referentes a processos judiciais para os quais é provável que
uma saída de recursos ocorra para liquidar a contingência/obrigação e uma estimativa razoável possa ser
feita. Provisão para garantia - As provisões para o custo esperado com a manutenção de imóveis são
reconhecidas no resultado, seguindo o mesmo critério de apropriação da receita de incorporação
imobiliária, descrito no item “3.2” acima, a partir da data da venda das respectivas unidades imobiliárias,
com base na melhor estimativa da Administração em relação aos gastos necessários para liquidar as
obrigações da Companhia. Provisão para distrato - A Administração realiza análises periódicas, a fim
de identificar se existem evidências objetivas que indiquem que os benefícios econômicos associados à
receita apropriada poderão não fluir para a entidade. Exemplos: (i) atrasos no pagamento das parcelas;
(ii) condições econômicas locais ou nacionais desfavoráveis; entre outros. Caso existam tais evidências,
a respectiva provisão para distrato é registrada. O montante a ser registrado nestas provisões considera
que imóvel será recuperado pela Companhia, e que eventuais montantes poderão ser retidos quando do
pagamento das indenizações aos respectivos promitentes compradores, entre outros. 3.12 Reconhecimento
da receita - A Companhia adotou o CPC 47 – “Receitas de Contratos com Clientes”, a partir de 1º de
janeiro de 2018, o qual estabelece procedimentos contábeis referentes ao reconhecimento, mensuração
e divulgação de certos tipos de transações oriundas de contratos de compra e venda de unidade imobiliária
não concluída nas entidades do setor de incorporação imobiliária. Não houve efeitos relevantes com a
adoção do CPC 47 para a Companhia. De acordo com o CPC 47, o reconhecimento de receita de contratos
com clientes passou a ter uma nova disciplina normativa, baseada na transferência do controle do bem
ou serviço prometido, podendo ser em um momento específico do tempo (at a point in time) ou ao longo
do tempo (over time), conforme a satisfação ou não das denominadas “obrigações de performance
contratuais”. A receita é mensurada pelo valor que reflita a contraprestação à qual se espera ter direito e
está baseada em um modelo de cinco etapas detalhadas a seguir: 1) identificação do contrato; 2)
identificação das obrigações de desempenho; 3) determinação do preço da transação; 4) alocação do
preço da transação às obrigações de desempenho; 5) reconhecimento da receita. A Companhia contabiliza
os efeitos dos contratos somente quando: (i) as partes aprovam o contrato; (ii) puder identificar os direitos
de cada parte e os termos de pagamentos estabelecidos; (iii) o contrato possuir substância comercial; e
(iv) for provável o recebimento da contraprestação que a Companhia tem direito. O modelo de negócios
da Companhia é predominantemente baseado em contratos de venda de imóveis, sendo o saldo devedor
da unidade imobiliária financiado pela incorporadora ou por instituição financeira. Quando a unidade
imobiliária é financiada pela incorporadora, a própria unidade imobiliária é dada em garantia do
financiamento a Companhia. Para o exercício findo em 31 de dezembro de 2019, 84% dos contratos
celebrados foram financiados pela incorporadora, 14% foram financiados por instituição financeira e 2%
foram pagos à vista. Das unidades imobiliárias vendidas em 2019, 17% são referentes a imóveis concluídos
e 83% são referentes a imóveis em construção. As práticas adotadas para a apuração e apropriação do
resultado e registro dos valores nas contas de receita de incorporação imobiliária, imóveis a comercializar,
clientes por incorporação de imóveis e adiantamentos recebidos de clientes seguem os procedimentos
acima descritos e detalhados conforme segue: • Nas vendas de unidades não concluídas, o resultado é
apropriado com base nos seguintes critérios: (i) As receitas de vendas são apropriadas ao resultado à
medida que a construção avança, uma vez que a transferência do controle ocorre de forma contínua.
Desta forma, é adotado o método chamado de “POC”, “percentual de execução ou percentual de conclusão”
de cada empreendimento. O método POC é feito utilizando a razão do custo incorrido em relação ao
custo total orçado dos respectivos empreendimentos e a receita é apurada multiplicando-se este percentual
(POC) pelas vendas contratadas. O custo orçado total dos empreendimentos é estimado incialmente
quando do lançamento destes e revisado regularmente.Eventuais ajustes identificados nesta estimativa
com base nas referidas revisões são refletidos nos resultados da Companhia. Os custos de terrenos e de
construção inerentes às respectivas incorporações das unidades vendidas são apropriados ao resultado
quando incorridos. (ii) As receitas de vendas apuradas, conforme o item (i), mensuradas a valor justo,
incluindo a atualização monetária, líquidas das parcelas já recebidas, são contabilizadas como contas a
receber, ou como adiantamentos de clientes, em função da relação entre as receitas contabilizadas e os
valores recebidos. Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no momento que
a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual, sendo as receitas
mensuradas pelo valor justo da contraprestação recebida e a receber. • Os juros e os ajustes a valor presente
são apropriados ao resultado. Os juros são apropriados no resultado na rubrica de receita de incorporação
imobiliária, no período pré-chaves, e na rubrica de receitas financeiras, no período pós-chaves, observando
o regime de competência, independentemente de seu recebimento. • As receitas de unidades imobiliárias
permutadas são registradas conforme evolução da obra até a entrega das unidades concluídas, de acordo
com os contratos. A Companhia reconhece como ativo, custos incrementais para obtenção de contrato
com cliente, principalmente representados por comissões e corretagens, necessários para a obtenção dos
mencionados contratos. Estes custos estão registrados na rubrica “despesas antecipadas” e são amortizados
pelo método de percentual de execução, descrito acima. Prestação de serviços de construção - Receitas
decorrentes da prestação de serviços imobiliários são reconhecidas na medida em que os serviços são
prestados, e estão vinculadas com a atividade de administração de construção para terceiros e consultoria
técnica. As receitas e despesas são apropriadas ao resultado de acordo com o regime de competência.
Distratos - A Companhia constitui provisão para distratos quando identifica riscos de entrada de fluxos
de caixa. Os contratos são monitorados para verificar o momento em que essas condições sejam mitigadas.
Enquanto isso não ocorrer, nenhuma receita ou custo é reconhecido no resultado, ocorrendo os registros
somente em contas patrimoniais. 3.13 Receitas financeiras e despesas financeiras - As receitas financeiras
abrangem receitas de juros sobre fundos investidos e variações no valor justo de ativos financeiros
mensurados pelo valor justo por meio do resultado. A receita de juros é reconhecida no resultado através
do método dos juros efetivos. As despesas financeiras abrangem despesas com juros sobre empréstimos
e financiamento. Custos de empréstimos que não são diretamente atribuíveis à aquisição, à construção
ou à produção de um ativo qualificável são mensurados no resultado através do método de juros efetivos.
3.14 Imposto de renda e contribuição social correntes e diferidos - Conforme facultado pela legislação
tributária, a Companhia é optante pelo regime de lucro presumido. Para esse regime, a base de cálculo
do imposto de renda e contribuição social é baseada no lucro estimado apurado à razão de 8% e 12%
sobre as receitas de incorporação e de 32% e 12% para as receitas de prestação de serviços, respectivamente,
sobre o qual se aplica as alíquotas nominais do respectivo imposto e contribuição. As alíquotas de imposto
de renda e contribuição social aplicáveis são de 25% e 9%, respectivamente, após aplicação das alíquotas
de presunção. A despesa com imposto de renda e contribuição social compreende os impostos de renda
correntes e diferidos. O imposto corrente e o imposto diferido são reconhecidos no resultado a menos
que estejam relacionados à combinação de negócios, ou itens diretamente reconhecidos no patrimônio
líquido ou em outros resultados abrangentes. O imposto corrente é o imposto a pagar esperado sobre o
lucro tributável do exercício, a taxas de impostos decretadas ou substantivamente decretadas na data de
apresentação das demonstrações financeiras e qualquer ajuste aos impostos a pagar em relação aos
exercícios anteriores. O imposto de renda e a
contribuição social são diferidos em decorrência
das diferenças temporárias apuradas entre o regime
de caixa adotado fiscalmente e o regime de
competência contábil e são registrados no ativo ou
no passivo não circulante. 3.15 Regime Especial
de Tributação (RET) - A Companhia em caráter
opcional e irretratável, para alguns empreendimentos,
afetou o seu patrimônio e passou a ser tributada
pelo Regime Especial de Tributação (RET),
conforme previsto na Lei nº 10.931/2004. O RET
possibilita que os tributos federais (PIS, COFINS,
IRPJ e CSLL) sejam pagos a uma única alíquota
sobre a receita das vendas realizadas durante a obra
até o final do recebimento do cliente. 3.16
Incerteza sobre Tratamento de Tributos sobre
Lucro ICPC 22 - A nova interpretação, em vigor
a partir de 1º de janeiro de 2019, esclarece como
aplicar os requisitos de reconhecimento e
mensuração do CPC 32 – Tributos sobre o Lucro
quando os tratamentos fiscais são incertos, em
virtude de quaisquer procedimentos fiscais
adotados na apuração do Imposto de Renda da
Pessoa Jurídica (IRPJ) ou da Contribuição Social
sobre o Lucro Líquido (CSLL) que possam ser
questionados por autoridade fiscal e,
consequentemente, implicar aumento ou diminuição
de ativos, passivos fiscais correntes e diferidos. A
Companhia deve avaliar a probabilidade de
aceitação das autoridades fiscais em relação a
tratamentos fiscais de tributos sobre o lucro
considerados como incertos e apresentá-los em
separado, apurando eventual contingência. A
Companhia não identificou impactos na aplicação
do ICPC 22, após análises efetuadas. 3.17
Arrendamento mercantil – CPC 06 (R2) - A
Empresa não teve impactos em suas demonstrações
financeiras pela adoção do CPC 06 (R2), uma vez
que não possui contratos de locação no escopo da
norma.
4. Caixa e equivalentes de caixa
2019
2018
Caixa
35.543
26.875
Depósitos bancários a vista
351.922
836.916
Aplicações financeiras
de liquidez imediata
10.895.255 7.590.321
Total
11.282.720 8.454.112
As aplicações financeiras se referem a título
de renda fixa e CDB (Certificados de Depósito
Bancários) remunerados à taxa média de 98,50%
do CDI (Certificado de Depósito Interbancário)
(98,33% em 31 de dezembro de 2018). Essas
aplicações podem ser resgatadas antes do seu
prazo de vencimento, sem variação significativa
nos valores dos rendimentos e por esta razão foram
considerados como equivalentes de caixa.
5. Aplicações financeiras – Não circulante
2019
2018
Aplicações financeiras
69.481
67.623
As aplicações financeiras compreendem
Certificados de Depósitos Bancários (CDB)
e Título de Renda Fixa Estruturada DI, com
rentabilidade média equivalente de 98,50% do CDI
em 2019 (rentabilidade média de 98,33% em 2018).
Devido à sua natureza de disponibilidade superir
à 1 ano, os saldos estão classificados no ativo não
circulante. 6. Contas a receber de clientes
2019
2018
Clientes - Incorporação
imobiliária
30.126.809 25.315.905
Clientes - Prestação
de serviços – AR
512.709
5.890
Clientes - Venda de terrenos 44.482
51.806
Outros contas a receber
4.047
3.548
Total
30.688.047 25.377.149
Circulante
12.048.789 12.005.207
Não circulante
18.639.258 13.371.942
Contas a receber de venda de imóveis estão,
substancialmente, atualizadas pela variação do
Índice Nacional da Construção Civil - INCC até
data da entrega das chaves. Os recebíveis após a
data de entrega das chaves rendem juros de 12% ao
ano, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M/
FGV. Não foi considerada provisão perda no valor
recuperável do contas a receber em 31 de dezembro
de 2019 e 2018, tendo em vista que os valores a
receber são garantidos pelos próprios imóveis
negociados e não há histórico de perdas reais sobre
as referidas contas a receber. A Administração da
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DIÁRIO OFICIAL DO ESTADO | SÉRIE 3 | ANO XII Nº123 | FORTALEZA, 15 DE JUNHO DE 2020
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