DOE 15/07/2021 - Diário Oficial do Estado do Ceará
140
DIÁRIO OFICIAL DO ESTADO | SÉRIE 3 | ANO XIII Nº164 | FORTALEZA, 15 DE JULHO DE 2021
taxa efetiva de juros. Após o reconhecimento inicial, o componente de passivo de um instrumento
financeiro composto é mensurado ao custo amortizado, utilizando o método da taxa efetiva de juros. O
componente patrimonial de um instrumento financeiro composto não é remensurado após o seu
reconhecimento inicial, exceto na conversão ou quando expirado. Os empréstimos são classificados como
passivo circulante, a menos que a Companhia tenha um direito incondicional de diferir a liquidação do
passivo por, pelo menos, 12 meses após a data do balanço. Os custos de empréstimos e financiamentos
atribuíveis diretamente à aquisição, construção ou produção de ativos qualificáveis, os quais levam,
necessariamente, um período de tempo substancial para ficarem prontos para uso ou venda pretendida,
são acrescentados ao custo de tais ativos até a data em que estejam prontos para o uso ou a venda
pretendida. Estes custos referentes aos encargos financeiros de empréstimos, financiamentos relacionados
à construção de imóveis são capitalizados e apresentados na rubrica “Estoques de imóveis”, e são
apropriados ao resultado na proporção das unidades vendidas. Todos os outros custos com empréstimos
são reconhecidos no resultado do período em que são incorridos. 3.10 Demais passivos circulantes - Os
demais passivos circulantes e não circulantes são demonstrados pelos valores conhecidos ou calculáveis
acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos, variações monetárias até a data do balanço
patrimonial. 3.11 Provisões - Uma provisão é reconhecida quando a Companhia possui uma obrigação
presente (legal ou presumida) resultante de eventos passados, que é provável que um recurso econômico
seja requerido para saldar a obrigação e o valor possa ser mensurado confiavelmente. As provisões são
registradas tendo como base as melhores estimativas das considerações requeridas para liquidar a obrigação
do final de cada período, considerando os riscos e as incertezas relativas à obrigação. Provisões para
riscos tributários, cíveis e trabalhistas - Provisões são constituídas para todas as contingências referentes
a processos judiciais para os quais é provável que uma saída de recursos ocorra para liquidar a contingência/
obrigação e uma estimativa razoável possa ser feita. Provisão para garantia - As provisões para o custo
esperado com a manutenção de imóveis são reconhecidas no resultado, seguindo o mesmo critério de
apropriação da receita de incorporação imobiliária, descrito no item “3.2” acima, a partir da data da venda
das respectivas unidades imobiliárias, com base na melhor estimativa da Administração em relação aos
gastos necessários para liquidar as obrigações da Companhia. Provisão para distrato - A Administração
realiza análises periódicas, a fim de identificar se existem evidências objetivas que indiquem que os
benefícios econômicos associados à receita apropriada poderão não fluir para a entidade. Exemplos: (i)
atrasos no pagamento das parcelas; (ii) condições econômicas locais ou nacionais desfavoráveis; entre
outros. Caso existam tais evidências, a respectiva provisão para distrato é registrada. O montante a ser
registrado nestas provisões considera que imóvel será recuperado pela Companhia, e que eventuais
montantes poderão ser retidos quando do pagamento das indenizações aos respectivos promitentes
compradores, entre outros. 3.12 Reconhecimento da receita - A Companhia adota o CPC 47 – “Receitas
de Contratos com Clientes”, e considera adicionalmente a Orientação OCPC 04 – “Aplicação da
interpretação técnica ICPC 02 às entidades de incorporação imobiliárias brasileiras”, editada pelo Comitê
de Pronunciamentos Contábeis, os quais estabelecem procedimentos contábeis referentes ao
reconhecimento, mensuração e divulgação de certos tipos de transações oriundas de contratos de compra
e venda de unidade imobiliária não concluída nas entidades do setor de incorporação imobiliária. O
modelo de negócios da Companhia é predominantemente baseado em contratos de venda de imóveis,
sendo o saldo devedor da unidade imobiliária financiado pela incorporadora ou por instituição financeira.
Quando a unidade imobiliária é financiada pela incorporadora, a própria unidade imobiliária é dada em
garantia do financiamento a Companhia. Para o exercício findo em 31 de dezembro de 2020, 72% dos
contratos celebrados foram financiados pela incorporadora, 19% foram financiados por instituição
financeira e 9% foram pagos à vista. Das unidades imobiliárias vendidas em 2020, 28% são referentes a
imóveis concluídos e 72% são referentes a imóveis em construção. As práticas adotadas para a apuração
e apropriação do resultado e registro dos valores nas contas de receita de incorporação imobiliária, imóveis
a comercializar, clientes por incorporação de imóveis e adiantamentos recebidos de clientes seguem os
procedimentos acima descritos e detalhados conforme segue: • Nas vendas de unidades não concluídas,
o resultado é apropriado com base nos seguintes critérios: (i) As receitas de vendas são apropriadas ao
resultado à medida que a construção avança, uma vez que a transferência do controle ocorre de forma
contínua. Desta forma, é adotado o método chamado de “POC”, “percentual de execução ou percentual
de conclusão” de cada empreendimento. (ii) O método POC é feito utilizando a razão do custo incorrido
em relação ao custo total orçado dos respectivos empreendimentos e a receita é apurada multiplicando-
se este percentual (POC) pelas vendas contratadas. O custo orçado total dos empreendimentos é estimado
incialmente quando do lançamento destes e revisado regularmente.Eventuais ajustes identificados nesta
estimativa com base nas referidas revisões são refletidos nos resultados da Companhia. Os custos de
terrenos e de construção inerentes às respectivas incorporações das unidades vendidas são apropriados
ao resultado quando incorridos. (iii) As receitas de vendas apuradas, conforme o item (i), mensuradas a
valor justo, incluindo a atualização monetária, líquidas das parcelas já recebidas, são contabilizadas como
contas a receber, ou como adiantamentos de clientes, em função da relação entre as receitas contabilizadas
e os valores recebidos. Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no momento
que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual, sendo as receitas
mensuradas pelo valor justo da contraprestação recebida e a receber. • Os juros e os ajustes a valor presente
são apropriados ao resultado. Os juros são apropriados no resultado na rubrica de receita de incorporação
imobiliária, no período pré-chaves, e na rubrica de receitas financeiras, no período pós-chaves, observando
o regime de competência, independentemente de seu recebimento. • As receitas de unidades imobiliárias
permutadas são registradas conforme evolução da obra até a entrega das unidades concluídas, de acordo
com os contratos. A Companhia reconhece como ativo, custos incrementais para obtenção de contrato
com cliente, principalmente representados por comissões e corretagens, necessários para a obtenção dos
mencionados contratos. Estes custos estão registrados na rubrica “despesas antecipadas” e são amortizados
pelo método de percentual de execução, descrito acima. Prestação de serviços de construção - Receitas
decorrentes da prestação de serviços imobiliários são reconhecidas na medida em que os serviços são
prestados, e estão vinculadas com a atividade de administração de construção para terceiros e consultoria
técnica. As receitas e despesas são apropriadas ao resultado de acordo com o regime de competência.
3.13 Receitas financeiras e despesas financeiras - As receitas financeiras abrangem receitas de juros
sobre fundos investidos e variações no valor justo de ativos financeiros mensurados pelo valor justo por
meio do resultado. A receita de juros é reconhecida no resultado através do método dos juros efetivos.
As despesas financeiras abrangem despesas com juros sobre empréstimos e financiamento. Custos de
empréstimos que não são diretamente atribuíveis à aquisição, à construção ou à produção de um ativo
qualificável são mensurados no resultado através do método de juros efetivos. 3.14 Imposto de renda
e contribuição social correntes e diferidos - Conforme facultado pela legislação tributária, a Companhia
é optante pelo regime de lucro presumido. Para esse regime, a base de cálculo do imposto de renda e
contribuição social é baseada no lucro estimado apurado à razão de 8% e 12% sobre as receitas de
incorporação e de 32% e 12% para as receitas de prestação de serviços, respectivamente, sobre o qual
se aplica as alíquotas nominais do respectivo imposto e contribuição. As alíquotas de imposto de renda
e contribuição social aplicáveis são de 25% e 9%, respectivamente, após aplicação das alíquotas de
presunção. A despesa com imposto de renda e contribuição social compreende os impostos de renda
correntes e diferidos. O imposto corrente e o imposto diferido são reconhecidos no resultado a menos
que estejam relacionados à combinação de negócios, ou itens diretamente reconhecidos no patrimônio
líquido ou em outros resultados abrangentes. O
imposto corrente é o imposto a pagar esperado
sobre o lucro tributável do exercício, a taxas de
impostos decretadas ou substantivamente decretadas
na data de apresentação das demonstrações
financeiras e qualquer ajuste aos impostos a pagar
em relação aos exercícios anteriores. O imposto de
renda e a contribuição social são diferidos em
decorrência das diferenças temporárias apuradas
entre o regime de caixa adotado fiscalmente e o
regime de competência contábil e são registrados
no ativo ou no passivo não circulante. 3.15 Regime
Especial de Tributação (RET) - A Companhia em
caráter opcional e irretratável, para alguns
empreendimentos, afetou o seu patrimônio e passou
a ser tributada pelo Regime Especial de Tributação
(RET), conforme previsto na Lei nº 10.931/2004.
O RET possibilita que os tributos federais (PIS,
COFINS, IRPJ e CSLL) sejam pagos a uma única
alíquota sobre a receita das vendas realizadas
durante a obra até o final do recebimento do cliente.
4. Caixa e equivalentes de caixa
2020
2019
Caixa
17.713
35.543
Depósitos bancários a vista 463.581
351.922
Aplicações financeiras
de liquidez imediata
4.117.669 10.895.255
Total
4.598.963 11.282.720
As aplicações financeiras se referem a título
de renda fixa e CDB (Certificados de Depósito
Bancários) remunerados à taxa média de 98,5% do
CDI (Certificado de Depósito Interbancário (2019
- 98,50%). Essas aplicações podem ser resgatadas
antes do seu prazo de vencimento, sem variação
significativa nos valores dos rendimentos e por
esta razão foram considerados como equivalentes
de caixa. 5. Contas a receber de clientes
2020
2019
Cltes.-Incorp.imobiliária 32.173.360 30.126.809
Clientes - Prestação de serviços – -
512.709
Clientes - Venda de terrenos 35.958
44.482
Outros contas a receber
88.567
4.047
Total
32.297.885 30.688.047
Circulante
12.938.248 12.048.789
Não circulante
19.359.637 18.639.258
Os valores de contas a receber de venda de imóveis
estão, substancialmente, atualizados pela variação
do Índice Nacional da Construção Civil - INCC
até data da entrega das chaves. Os recebíveis,
após a data de entrega das chaves, rendem juros
de 12% ao ano, acrescidos de correção monetária
pelo IGP-M/FGV. Não foi considerada provisão
de perda no valor recuperável do contas a receber
em 31 de dezembro de 2020 e 2019, tendo em
vista que os valores a receber são garantidos pelos
próprios imóveis negociados e não há histórico de
perdas reais sobre as referidas contas a receber.
A Administração da Companhia julgou que os
impactos relacionados ao ajuste a valor presente
não são materiais e, por esta razão, não efetuou
ajustes nas demonstrações financeiras.
a. Composição do saldo de contas a receber por
idade de vencimento
2020
2019
A vencer em mais
de 1 ano
19.359.637 18.639.258
A vencer em até 1 ano
2.783.212
3.600.689
A vencer
22.142.849 22.239.947
Vencidos
10.155.036 8.448.100
1 a 30 dias
346.566
541.315
31 a 60 dias
240.378
227.720
61 a 90 dias
757.853
220.716
91 a 180 dias
668.054
760.788
181 a 360 dias
1.042.744
933.100
Mais de 360 dias
7.099.442
5.764.462
Contas a receber
32.297.885 30.688.047
6. Estoques
2020
2019
Imóveis concluídos
disponíveis para venda 37.813.505 38.122.710
Imóveis em construção 39.021.929 39.972.623
Estoque de terrenos (i) 48.405.241 48.306.978
Estoque de almoxarifado 2.681.420
2.917.068
Adiant.a fornecedores
p/aquisição de estoques 1.531.886
1.528.628
Outros
718.024
7.341
130.172.005 130.855.348
Circulante
78.029.017 79.167.715
Não circulante
52.142.988 51.687.633
(i) A classificação dos terrenos como ativo
circulante ou não circulante é realizada por
meio de expectativa de prazo para o lançamento
Fechar