DOE 11/04/2024 - Diário Oficial do Estado do Ceará

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DIÁRIO OFICIAL DO ESTADO | SÉRIE 3 | ANO XVI Nº067 | FORTALEZA, 11 DE ABRIL DE 2024
Art. 21. Deverão ser buscados os maiores graus de fundamentação e de precisão do valor de mercado para a elaboração dos laudos.
Art. 22. As modalidades previstas na Seção I deste capítulo deverão ser observadas quando da elaboração dos laudos de avaliação.
§1º Não sendo atingidos os requisitos mínimos previstos no art. 17 desta IN por insuficiência de dados de mercado, o avaliador consignará e justificará
o fato em seu laudo de avaliação.
§2º No laudo deverá constar a tabela de enquadramento da pontuação atingida, conforme a especificação da metodologia utilizada.
Art. 23. O nível de especificação técnica das avaliações poderá ser definido pela Célula de Engenharia, em entendimento com a entidade externa
demandante e com a empresa ou profissional terceirizado, quando for o caso.
Seção V
Da Responsabilidade Técnica
Art. 24. No âmbito da Célula de Engenharia, as vistorias, perícias e laudos relativos às avaliações de bens imóveis serão realizados por engenheiros
e/ou arquitetos habilitados que tenham formação acadêmica em engenharia, em suas diversas especialidades, ou em arquitetura, devendo-se observar o
disposto na Lei no 5.194, de 24 de dezembro de 1966, e as Resoluções pertinentes do conselho específico.
Art. 25. Serão indevidas as perícias e laudos de avaliação de bens imóveis realizados por servidor ocupante de cargo de nível médio, ainda que
habilitado e registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo – CAU.
Seção VI
Do Prazo de Validade das Avaliações
Art. 26. Os laudos e os relatórios de valor de referência terão prazo de validade de 1 ano (um), contado a partir da data de sua realização.
Parágrafo único. Nos casos específicos afetos às cessões e à PVG, os prazos de validade deverão obedecer aos seus ritos específicos, observando-se
inclusive suas cláusulas contratuais.
Art. 27. As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos imóveis no mercado imobiliário não ultrapassar 8% (oito por cento)
acumulados desde a data de confecção da avaliação até a data de revalidação, conforme prazo original.
§1º A data de revalidação fica limitada a 2 (dois) anos da data de confecção do laudo.
§2º As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas por meio de nota técnica elaborada por profissional habilitado.
§3º Na elaboração das notas técnicas para revalidação de avaliações de imóveis, no âmbito da Célula de Engenharia, deverão ser analisados, no que
couber:
I - os dados amostrais dispostos nos laudos;
II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região no período;
III - a existência de imóveis similares ofertados; e
IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.
§4º É recomendável analisar os seguintes índices oficiais:
I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC;
II - Índice de Preço ao Consumidor Amplo – IPCA;
III - Índice Geral de Preços Médio – IGPM;
IV - Índice Nacional da Construção Civil – INCC; e
V - Índice FIPE ZAP.
§5º A revalidação da avaliação implica, necessariamente, na confirmação de seu conteúdo, inclusive do valor originalmente determinado que não
sofrerá alterações, cabendo tão somente a extensão de sua validade.
Art. 28. Em caso de oscilações significativas de mercado, as avaliações efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas,
poderão ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção.
CAPÍTULO III
Dos Procedimentos Técnicos
Seção I
Da Vistoria Técnica
Art. 29. A vistoria é uma atividade fundamental para a avaliação, visando caracterizar o imóvel avaliando e o contexto imobiliário em que está
inserido, possibilitando a adequada orientação da coleta de dados.
Art. 30. Não sendo possível a realização da vistoria, o técnico responsável deverá justificar na avaliação.
Seção II
Do Banco De Dados
Art. 31. Com o objetivo de fornecer subsídios para as avaliações, cada técnico da Célula de Engenharia promoverá a construção de um banco de
dados imobiliários no âmbito de sua atividade de vistoria, cujos valores deverão ser expressos em moeda nacional.
Art. 32. A coleta de dados relativos ao valor do imóvel far-se-á por meio de pesquisa de mercado, mediante consulta a:
I - corretores de imóveis;
II - prefeituras;
III - cartórios;
IV - corretores locais;
V - anúncios classificados em jornais;
VI - revistas e periódicos especializados; e
VII - outras fontes pertinentes.
Seção III
Da Planta De Valores Genéricos – PVG
Art. 33. É competência da Comissão Central de Desapropriações e Perícias manter a gestão da PVG nos sistemas da Procuradoria do Patrimônio e
do Meio-Ambiente – PROPAMA para fins de definição do valor de mercado dos imóveis de desapropriações pelos diversos interesses do Estado.
Art. 34. Para a elaboração ou atualização da PVG na base dos sistemas da PROPAMA, para fins de desapropriação, recomenda-se que a Célula de
Engenharia adote as seguintes etapas:
I - instituição de uma comissão específica de PVG, contendo pelo menos 2 (dois) avaliadores;
II - definição dos objetivos e abrangência dos trabalhos;
III - recepção e análise das pesquisas de mercado dos imóveis fornecidos pelos técnicos; mercado imobiliário local;
IV - validação dos resultados, os PGV’s deverão ser validados por 2 (dois) avaliadores da Célula de Engenharia e pelo Coordenador da Célula;
V - publicidade dos trabalhos;
XI - inserção dos valores de mercado nos sistemas e planilhas da PROPAMA;
XII - elaboração de relatório final da comissão com o trabalho realizado.
Parágrafo único. A depender do caso específico, algumas etapas poderão ser adicionadas ou suprimidas, quando observadas as devidas justificativas
do setor responsável.
Art. 35. Durante a realização dos trabalhos de validação que visem à elaboração ou à atualização das PVG’s enviadas por outros órgãos, a Célula de
Engenharia da CCDP poderá solicitar o envio de relatórios preliminares, que serão analisados pela Célula de Engenharia, podendo resultar em novas orientações.
Art. 36. Após análise da Célula de Engenharia, cada avaliador fará as devidas complementações onde couber para homologação da PVG, seguida da
elaboração de um relatório final que deverá ser mantido em arquivo digital nos arquivos da PROPAMA para eventuais consultas e auditoria.
Seção IV
Da Revisão de Valores
Art. 37. Os pedidos de revisão de valores serão realizados no âmbito das gerenciais, definidos por portaria da Comissão Central de Desapropriações
e Perícias da Procuradoria do Patrimônio e do Meio Ambiente, pelo interessado, acompanhados de documentação que possa estimar o valor do imóvel em
análise, excluídas as benfeitorias quando for o caso, tais como:
I - laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado registrado no CREA ou CAU;
II - anúncios de ofertas na área de influência do imóvel requerido;
III - informações cartoriais de transações efetivadas em/sobre imóveis semelhantes na área de influência do imóvel requerido;
IV - opinião de valor, documentada por corretor de imóvel registrado no CRECI; ou
V - outros documentos que o requerente considerar convenientes.
§1º Todos os laudos de revisão elaborados pela Célula de Avaliação deverão ser validados por, pelo menos, 2 (dois) profissionais habilitados para
desenvolver tal atividade.
§2º Os pedidos de revisão de valores poderão ser analisados sem apresentação de documentação adequada, excepcionalmente, quando o desapropriado
qualificado como baixa renda.
§3º Nos casos dos laudos de avaliação elaborados pelos demais órgãos e entidades estaduais que venham a ser validados pela Célula de Avaliação,
essa validação deverá ser feita por, pelo menos, 2 (dois) profissionais habilitados.
Art. 38. Os pedidos que façam referência ao valor em análise para o imóvel deverão ser analisados pela área técnica responsável pela elaboração do
Laudo de Avaliação ou PVG de forma a verificar se os valores avaliados no laudo preliminar estão compatíveis com o praticado no mercado.