DOMCE 09/12/2024 - Diário Oficial dos Municípios do Ceará
Ceará , 09 de Dezembro de 2024 • Diário Oficial dos Municípios do Estado do Ceará • ANO XV | Nº 3605
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DAS DEFINIÇÕES E PARÂMETROS URBANÍSTICOS
Art. 39 Para as macrozonas definidas nas seções anteriores, ficam
estabelecidos parâmetros urbanísticos referentes a:
Parcelamento do Solo;
Uso e Ocupação do Solo;
Instrumentos da Política Urbana.
SEÇÃO I
DO PARCELAMENTO DO SOLO
Art. 40 Considera-se parcelamento do solo a divisão de uma gleba em
unidades juridicamente independentes para fins de edificação. Esse
processo, ressalta-se, pode ser realizado mediante os processos de
desmembramento ou loteamento, explanados abaixo:
desmembramento: consiste na subdivisão de uma gleba em lotes
destinados à edificação, sem que haja a necessidade de abertura de
novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes;
loteamento: consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados à
edificação, resultando, em razão dos parâmetros de parcelamento
estabelecidos, na abertura de novas vias de circulação, logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes;
condomínios: consiste em uma convergência de interesses, no qual
não possui personalidade jurídica próprio. Os proprietários detêm
unidades privativas e participações proporcionais em áreas coletivas,
que variam em consonância com o tamanho de suas respectivas
unidades. Os parâmetros de regulamentação e jurisdição são
especificados no Código Civil, Lei nº10.406/2002.
§1º Consideram-se lotes os terrenos servidos de infraestrutura básica,
portanto compreende-se que é de reponsabilidade particular do
loteador dispor para o parcelamento:
Sistema de abastecimento de água;
Sistema de drenagem de águas pluviais;
Rede de Iluminação pública;
Rede de energia elétrica domiciliar;
Esgotamento sanitário;
Pavimentação das vias públicas, no mínimo, em pedra tosca;
Pavimentação e nivelamento das calçadas públicas.
§2º Ambas as formas de parcelamento do solo, bem como os
processos
referentes
a
reparcelamentos
(remembramento,
reloteamento e desdobramento), deverão respeitar os parâmetros
estabelecidos nesta Lei.
Art. 41 No que concerne aos parâmetros de parcelamentos, ficam
estabelecidos os seguintes:
área mínima de lote: é o terreno resultante de um processo de
parcelamento, servido de infraestrutura básica e cujas dimensões
atendem às estabelecidas para cada a zona;
testada mínima: entendida como qualquer uma das arestas de um lote
que esteja voltada para o sistema viário (existente ou a ser projetado) e
cuja dimensão mínima foi estabelecida para cada zona;
profundidade mínima: consiste na distância mínima entre os limites
frontal e de fundo de um lote.
Art. 42 Em conformidade com a Lei Nº 6.766, de 19 de dezembro de
1979, não será permitido o parcelamento do solo:
em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, sem que sejam previamente saneados;
em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades
competentes;
em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição
impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Parágrafo único. Para além destas situações, fica terminantemente
proibido o parcelamento do solo nas Zonas de Preservação Ambiental
(ZPA), apresentada anteriormente. Por fim, observa-se que, de
maneira geral, deverão ser atendidos os demais critérios estabelecidos
pelas leis supracitadas, que dispõe sobre o parcelamento do solo
urbano.
SEÇÃO II
DA OCUPAÇÃO DO SOLO
Art. 43 Com o intuito de regular a ocupação territorial de Chaval,
ficam estabelecidos os seguintes parâmetros urbanísticos:
índice de aproveitamento: é a relação matemática entre a área
construída de uma edificação e a área do terreno ou, em outras
palavras, consiste no valor numérico que multiplicado pela área do
terreno resulta na área total da construção.
altura máxima da edificação: corresponde à distância vertical tomada
no meio da fachada por onde se localiza o acesso principal, medida a
partir da cota altimétrica do passeio até o topo da laje do último
pavimento.
recuos: consistem nos afastamentos existentes entre os limites
externos de uma edificação e as divisas do lote. Dividem-se em:
frontal, lateral e de fundo.
taxa de permeabilidade: é a relação matemática, dada em
porcentagem, entre a soma das áreas permeáveis de um terreno ou
gleba e sua respectiva área total.
taxa de ocupação: é a relação matemática, dada em porcentagem,
entre a área ocupada por um edifício, considerando-se apenas sua
projeção horizontal, e a área total do terreno.
§1º Para as diferentes formas de pavimentação, ficam estabelecidos os
seguintes coeficientes de permeabilidade:
pavimento asfáltico, betuminoso, cimentado e/ou recoberto de
ladrilhos, pedras polidas ou cerâmicas sem juntas: impermeável;
piso industrial de concreto ou em placas de concreto contínuo, apenas
com juntas de dilatação: permeabilidade de 5%;
piso em tijolos cerâmicos: permeabilidade de 15%;
piso em pedra portuguesa ou similar: permeabilidade de 20%;
piso em paralelepípedo: permeabilidade de 20%;
piso intertravado de concreto ou similar: permeabilidade de 25%;
piso em pedra tosca irregular: permeabilidade de 35%;
piso “verde” em blocos de concreto com vazaduras: permeabilidade
de 60%;
piso em grama: permeabilidade de 100%;
piso em brita solta, cascalhos ou terra batida: permeabilidade de
100%.
§2º Salienta-se que os parâmetros apresentados não consistem em
valores absolutos, tendo sido definidos parâmetros específicos para
cada uma das zonas urbanas e rurais, respeitando-se seus objetivos.
Importante destacar também que os recuos deverão ser definidos
posteriormente por legislação complementar a esta.
SEÇÃO III
INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Art. 44 Aplicam-se ao presente Plano Diretor Urbanístico as normas
gerais contidas na Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 e
suas alterações, para disciplinar cada instrumento descrito nesta seção,
cabendo ao Poder Executivo Municipal editar leis específicas para sua
plena aplicação.
Art. 45 Os instrumentos disponibilizados aos municípios para
implementar a política urbana, de acordo com o Estatuto da Cidade,
podem ser classificados em:
instrumentos urbanísticos (parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios; IPTU progressivo no tempo; desapropriação com
pagamentos em títulos; outorga onerosa do direito de construir;
transferência do direito de construir; operações urbanas consorciadas;
direito de preempção; direito de superfície; e consórcio imobiliário);
instrumentos jurídicos de regularização fundiária (zonas especiais de
interesse social; usucapião especial de imóvel urbano; concessão de
uso especial para fins de moradia; e concessão de direito real de uso);
instrumentos de democratização da gestão urbana (estudo de impacto
de vizinhança; conselhos - sistemas de gestão democrática da política
urbana; audiências e consultas públicas; conferências sobre assuntos
de interesse urbano; iniciativa popular de leis).
§1º Salienta-se que cabe ao Plano Diretor definir quais instrumentos
previstos no Estatuto da Cidade devem ser aplicados no município.
Considerando o contexto de Chaval, os instrumentos cuja
regulamentação deve ser priorizada, por meio de lei municipal
específica determinando como e onde serão utilizados, são: Debates,
Audiências, Consultas públicas e conferências sobre assuntos de
interesse urbano; Direito de Preempção; Transferência do Direito de
Construir (TDC); Projetos Específicos de Expansão Urbana (PEEU);
Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU); Zoneamento
especial; Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios
(PEUC); IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação com
Pagamento em Títulos da Dívida Pública; Estudo de Impacto
Ambiental (EIA) e Relatório de Impacto Ambiental (RIMA); Zona
Especial de Interesse Social (ZEIS). Além deles, foram instituídos
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