DOU 12/03/2025 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 48, quarta-feira, 12 de março de 2025
ISSN 1677-7042
Seção 1
INSTRUÇÃO NORMATIVA SPU/MGI Nº 98, DE 6 DE MARÇO DE 2025
Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis
da União ou de seu interesse.
A SECRETÁRIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DO MINISTÉRIO DA GESTÃO E DA
INOVAÇÃO EM SERVIÇOS PÚBLICOS, no exercício da competência conferida pelo art. 67 do
Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, e pelo art. 11-A, §§ 1º e 2º da Lei nº
9.636, de 15 de maio de 1998, resolve:
Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse, assim como a
definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização
desses bens obedecerão aos procedimentos técnicos e administrativos estabelecidos nesta
Instrução Normativa - IN, em consonância com a referência normativa sobre o tema e a
legislação vigente.
§ 1º Esta Instrução Normativa aplica-se a todos os órgãos e entidades que
tenham sob sua gestão imóveis da União, inclusive entidades conveniadas ou contratadas
- chamadas de Unidades Gestoras para fins desta norma.
§ 2º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles de propriedade de
terceiros, que mediante contrapartida onerosa sob qualquer título, a União pretenda utilizar.
§ 3º As avaliações de imóveis da União deverão estar em consonância com as
seguintes referências normativas:
I - normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT, em especial
as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2019, 14.653-2/2011, 14.653-3/2019 e
14.653-4/2002;
II - legislação municipal ou estadual referente ao assunto;
III - Resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia- CONFEA nº
218, de 26 de junho de 1973 e nº 345, de 27 de julho de 1990;
IV - Resolução do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil - CAU nº 21,
de 5 de abril de 2012; e
V - procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelos normativos da
Secretaria do Patrimônio da União - SPU.
§ 4º Para todos os efeitos, as referências normativas de que trata o § 3º
estender-se-ão às atualizações ou alterações das normas e procedimentos mencionados,
sempre que não contrariarem a legislação patrimonial vigente.
§ 5º As avaliações dos bens imóveis de uso especial da Administração Pública
Federal para fins contábeis deverão observar ao disposto na Portaria Conjunta STN/SPU nº
10, de 04 de julho de 2023.
§ 6º Os procedimentos operacionais relativos à avaliação de imóveis perante
os sistemas corporativos
da SPU deverão ser observados
em suas instruções
respectivas.
§ 7º Os processos de avaliação de imóveis da União serão orientados pelos
princípios
da imparcialidade,
transparência,
consistência
das informações e ética
profissional.
Art. 2º A avaliação de bens, no âmbito da União, será realizada por
profissional ou servidor habilitado com registro no Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia - CREA ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU.
Parágrafo único. No âmbito da SPU, as avaliações de bens serão definidas por
seu valor de mercado, valor da terra nua, valor venal, valor de referência ou, ainda, valor
de liquidação forçada.
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Seção I
Das Definições
Art. 3º Para fins do disposto nesta IN, considera-se:
I - área urbana: aquela definida como zona urbana e de expansão urbana ou
urbanizáveis pela legislação municipal;
II - área rural: aquela não definida como área urbana pela legislação
municipal;
III - avaliação de bem imóvel: atividade desenvolvida por profissional ou
servidor habilitado para identificar o valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e
direitos, e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para
determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do
valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características físicas e
econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas;
IV - avaliador habilitado: profissional habilitado com registro regular no CREA
ou no CAU e com formação acadêmica compatível com os trabalhos técnicos realizados,
conforme Lei nº 9.636, de 1998;
V - avaliação intervalar: é aquela que tem como objetivo estabelecer, quando
solicitado, um intervalo de valores admissíveis em torno da estimativa de tendência
central ou do valor arbitrado;
VI - avaliação em massa: é aquela realizada a partir de um lote padrão para
uma região homogênea e geralmente utilizada na elaboração de Planta de Valores;
VII - arrendamento: destinação que pode se efetivar por meio de locação,
mediante condições especiais, quando objetivada a exploração de frutos ou prestação de
serviços, ou modalidade de cessão, na qual se admite a execução de empreendimento
com objetivo lucrativo, conforme o art. 64, § 1º, do Decreto-Lei nº 9.760, de 1964, e o
art. 21 da Lei n. 9.636, de 1998;
VIII - arbitramento: é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição
entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos,
conforme definição do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia -
I BA P E ;
IX - banco de dados imobiliários: arquivo físico ou digital para armazenamento
de informações de elementos amostrais de determinada tipologia e época de um mercado
imobiliário local;
X - benfeitoria: resultado de obra ou serviço realizado em um bem,
objetivando sua alteração ou melhoria, aumentando seu valor, funcionalidade ou
estética;
XI - cessão: destinação de imóvel da União para fins específicos ao uso de
terceiros, quando pressuposto o interesse público nos termos do art. 64, § 3º, do
Decreto-Lei 9.760, de 1946, e art. 18, incisos I e II, da Lei nº 9.636, de 1998, e da
administração, a título oneroso ou gratuito, mediante contrato;
XII - custo unitário básico (CUB): conforme Norma Brasileira ABNT NBR
12.721/2006,
é
o custo
por
metro
quadrado
de construção
do
projeto-padrão
considerado, calculado e divulgado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em
atendimento ao disposto no art. 54 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e que
serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações;
XIII - dados de mercado contemporâneos: para a SPU, são preços de oferta ou
transação de até 2 (dois) anos da data de realização da avaliação;
XIV - depreciação do imóvel: perda de valor em função do desgaste das partes
constitutivas e benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração, obsoletismo ou
mutilação;
XV - engenharia de avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos
especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos e engenheiros;
XVI - estabilidade estrutural: estado de conformidade de vigas, lajes e pilares
observados de forma visual e sensorial durante uma vistoria, ressaltando que a existência
de estabilidade e solidez está atrelada à integridade estrutural dos imóveis, assim como
a falta de estabilidade e solidez decorre da existência de comprometimento de elementos
tais como fundações, estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que venham
ensejar riscos de desabamento das edificações;
XVII - ficha de cálculo de cessão: documento de detalhamento de cálculo para
se determinar o valor de retribuição pelo uso de espaço físico em águas públicas,
expedida pelo sistema corporativo da SPU;
XVIII - ficha de cálculo de laudêmio: documento de detalhamento de cálculo
para se determinar o valor de laudêmio, expedida pelo sistema corporativo da SPU;
XIX - habitabilidade: qualidade, estado ou condição do que é habitável,
pressupondo-se a existência de condições satisfatórias de conforto, segurança e
salubridade na edificação;
XX - homologação: verificação de conformidade realizada pela Unidade Gestora
do Imóvel quanto às avaliações realizadas por terceiros, observando-se os preceitos
obrigatórios da Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT- NBR 14.653 e suas
partes, bem como ditames normativos específicos da Administração Pública Fe d e r a l ;
XXI - intervalo de valores admissíveis: intervalo calculado pelo profissional da
engenharia de avaliações, com utilização de critérios prescritos na norma ABNT 14.653,
dentro do qual a adoção de qualquer valor nele contido pelo solicitante do laudo, tem
respaldo da avaliação;
XXII - imóvel estressado: aquele que possui uma ou mais características que
possam dificultar a sua destinação ou sua avaliação, como imóvel com ocupação irregular,
em litígio judicial, litígio ambiental, sem registro cartorial, entre outros;
XXIII - laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e científica
elaborado por profissional ou servidor habilitado, em conformidade com a NBR 14653,
para avaliar um bem imóvel de acordo com seu valor de mercado ou outro valor
compatível com a finalidade da avaliação;
XXIV - locação: destinação aplicada quando houver conveniência em tornar o
imóvel produtivo, conservando, a União, sua plena propriedade, conforme o art. 64, § 1º,
do Decreto-Lei nº 9.760, de 1946;
XXV - locação de terceiros: contrato pelo qual um terceiro cede à União, por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de um imóvel, mediante certa retribuição;
XXVI - lote padrão: aquele cujas características são definidas pela legislação
municipal ou aquele em que esses aspectos apresentam maior representatividade em uma
região em estudo;
XXVII - planta de valores: representação gráfica ou a listagem dos valores
genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel de uma mesma data, conforme a
NBR 14653-2;
XXVIII - planta de valores da SPU: resultado de uma avaliação em massa e
sistemática para a definição do valor
unitário da parcela terreno nos imóveis
caracterizados e distribuídos espacialmente em trechos de logradouros, referenciada a
uma determinada data, usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem,
necessariamente, vistoriar os imóveis;
XXIX - passivo: fato que incide negativamente sobre a condição física ou
valoração
do
imóvel e
que
tenha
caráter
jurídico, ambiental,
administrativo ou
cartorial;
XXX - preço: expressão monetária que define uma transação de um bem, do
seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação, podendo-se coincidir com
o valor estimado;
XXXI - relatório de valor de referência (RVR): relatório técnico elaborado por
profissional ou servidor habilitado para determinar o valor de referência de um bem
imóvel;
XXXII - revalidação: ato administrativo que tem por objetivo a análise técnica
com vistas fundamentalmente à verificação quanto à possibilidade de extensão da
validade de uma avaliação, não se
confundindo com o ato administrativo da
homologação;
XXXIII - servidor habilitado: servidor público com formação acadêmica em
arquitetura ou engenharia, observadas as especialidades e suas respectivas áreas de
atuação, com registro ativo no CREA ou no CAU. Quando o cargo do servidor não exigir
tal formação, este será habilitado para as atividades desta Instrução Normativa,
considerando sua formação acadêmica, nas seguintes condições:
a) ocupe cargo em comissão de Direção e Assessoramento Superior - DAS ou
equivalente; ou
b) exerça função técnica - FT ou equivalente.
XXXIV - situação paradigma: situação hipotética adotada como referencial para
avaliação de um bem, devendo ser acordada entre as partes e explicitada no laudo ou RVR;
XXXV - testada molhada: fronteira entre a área de imóvel em terra firme e a
superfície aquática (área molhada);
XXXVI
- terceiro:
profissional ou
empresa
que não
seja vinculado
à
Administração Pública Federal, que, por seu interesse ou contratação, realize o serviço
especializado de engenharia de avaliação;
XXXVII - unidade gestora: unidade orçamentária ou administrativa investida do
poder de gerir recursos orçamentários e financeiros, próprios ou sob descentralização;
XXXVIII 
- 
unidade 
padrão 
tipo:
unidade 
autônoma 
dentro 
de 
um
conjunto/condomínio que detém as características comuns a um universo de unidade da
mesma natureza;
XXXIX - valor arbitrado: valor pontual adotado como resultado final da
avaliação dentro dos limites do campo de arbítrio estabelecido pela NBR 14.653-2 e
utilizado para fins de registro nos sistemas;
XL - valor depreciável: diferença entre o valor do bem na condição de novo e
o seu valor residual;
XLI - valor de liquidação forçada: valor de um bem, na hipótese de uma venda
compulsória ou em espaço de tempo menor do que o normalmente observado no
mercado, adotando-se critérios previamente estabelecidos;
XLII - valor de mercado: quantia mais provável, oriunda sempre de um laudo
de avaliação em conformidade com a NBR 14653, pela qual se negociaria voluntária e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente;
XLIII - valor de referência: quantia aceitável, oriunda de um relatório de valor
de referência, pela qual a SPU referencia o valor de um bem imóvel, determinada por
profissional ou servidor habilitado, em uma data de referência;
XLIV - valor de terra nua: quantia aceitável, oriunda de órgão ou entidades
federais, estaduais, distritais ou municipais, que compreende o solo com sua superfície e
respectiva floresta nativa, despojado das construções, instalações e melhoramentos, das
culturas permanentes, das árvores de florestas plantadas e das pastagens cultivadas ou
melhoradas, que se classificam como investimentos (benfeitorias);
XLV - valor justo: determinado a partir de laudo de avaliação ou Relatório de
Valor de Referência para fins contábeis;
XLVI - valor venal: valor de imóvel fornecido pelos Municípios e Distrito
Federal, para subsidiar a base de dados da SPU, que zelará por sua atualização em relação
aos valores de mercado;
XLVII - vistoria: atividade para
constatação local dos fatos, mediante
observações criteriosas em um bem imóvel, nos elementos e nas condições que o
constituem ou o influenciam;
XLVIII - zonas homogêneas: regiões que possuem, genericamente, uma mesma
valorização imobiliária, podendo ser definidas como distrito, bairro, conjunto de bairros,
logradouros, centro administrativos, comerciais e/ou industriais;
XLIX - imóveis atípicos: aqueles que destoam do padrão do logradouro ou
região em análise.
Seção II
Dos Objetivos e Finalidade
Art. 4º São objetivos da normatização das atividades de avaliação de imóveis
no âmbito da União e de seu interesse, bem como da definição de parâmetros técnicos
avaliatórios para cobrança pela utilização desses bens:
I - dotar de maior segurança jurídica, transparência, simplicidade e celeridade
os atos e procedimentos de avaliação imobiliária;
II - auxiliar o controle eficiente e eficaz da carteira de imóveis da União;
III - possibilitar a consolidação dos parâmetros objetivos das avaliações de
imóveis da União e daqueles de seu interesse; e
IV - contribuir para o uso racional dos recursos públicos.
Art. 5º A avaliação de imóveis da União e de seu interesse, bem como a
definição de parâmetros técnicos para cobrança pela utilização desses bens será realizada
para fins de:
I - adjudicação;
II - aforamento e sua remição;
III - alienação de domínio pleno ou útil;
IV - aquisição compulsória ou voluntária, tais como compra, permuta, sucessão
e usucapião;
V - atualização de valor patrimonial;