DOU 12/03/2025 - Diário Oficial da União - Brasil

Documento assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2 de 24/08/2001,
que institui a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil.
Este documento pode ser verificado no endereço eletrônico
http://www.in.gov.br/autenticidade.html, pelo código 05152025031200053
53
Nº 48, quarta-feira, 12 de março de 2025
ISSN 1677-7042
Seção 1
c) analisar, até o final do mês de setembro, caso existam, os planejamentos
elaborados pelas Superintendências conforme III, c);
d) indicar o índice de correção conforme § 1º, até o fim da primeira quinzena
de janeiro;
e) analisar os relatórios finais enviados pelas Superintendências, até o fim do
mês de janeiro;
f) publicar o resultado dos trabalhos de atualização até o fim do mês de janeiro, por
meio de portaria específica no Diário Oficial da União, assinada pelo Secretário (a) da SPU.
II - às Superintendências do Patrimônio da União/UF:
a) indicar, até o final do mês de fevereiro de cada ano via processo SEI, à
CGCAV os integrantes que comporão a comissão específica da Planta de Valores;
b) encaminhar, até o final do mês de julho, à CGCAV declaração discriminando
os entes que prestaram as informações, nos termos inciso III, b;
c) enviar, até o final do mês de dezembro, à CGCAV relatório final,
materializado em nota técnica, elaborada pelas comissões, o qual deve conter os objetivos
e abrangência dos trabalhos, a análise das informações enviadas pelos entes e o
detalhamento dos estudos técnicos, quando realizados.
III - às Comissões Específicas da Planta de Valores:
a) enviar, até o final do mês de março de cada ano, ofícios aos municípios e
ao Distrito Federal solicitando o envio de suas plantas de valores, a fim de subsidiar o
processo de atualização;
b) recepcionar, até 30 de junho de cada ano, nos termos do art. 11-B, § 4º,
da Lei nº 9.636, de 1998, as informações solicitadas aos Municípios e ao Distrito
Fe d e r a l ;
c) quando necessário, elaborar, até o final do mês de agosto, planejamento de
atualização da planta de valores, os quais devem conter os objetivos e abrangência dos
trabalhos;
d) inserir, até a primeira quinzena do mês de dezembro, no sistema da SPU,
as informações resultantes do trabalho de elaboração ou atualização da Planta de
Valores.
Parágrafo único. Os trechos de logradouros que não tenham sido objeto do
processo de atualização descrito no presente artigo terão seus valores corrigidos por meio
de índice econômico a ser indicado pela Unidade Central da SPU.
Art. 44. A SPU, obrigatoriamente, deverá dar publicidade aos critérios e ao
processo administrativo de atualização da PVG.
Parágrafo único. A atualização da PVG não se confunde, necessariamente, com
os valores de emissão referente às cobranças das taxas patrimoniais, as quais devem
observar as limitações do art. 11-B, § 8º, II, da Lei nº 9.636, de 1998.
Seção IX
Dos Trechos e Regiões Específicos
Art. 45. Poderá ser realizado procedimento de cadastramento e atualização da
PVG por trechos e/ou regiões específicas para fins de:
I - alienações que tenham como objeto a remição do aforamento ou a venda
do domínio pleno ou útil, para os ocupantes ou foreiros regularmente cadastrados na
SPU, conforme art. 11-C, § 3º, da Lei 9.636/98;
II - atendimento do estabelecido no art. 11-B, § 9º, da Lei 9.636/1998.
§ 1º A comissão da PVG da SPU indicada nos termos do art. 43, I, verificará
se os valores inseridos nos trechos originalmente cadastrados na base dos sistemas
corporativos da Secretaria encontram-se atualizados com a média dos valores de mercado
contemporâneos para aquele trecho ou região.
§ 2º Deverão ser aceitos os valores da PVG da SPU atualmente cadastrada,
caso esses estejam dentro do campo de arbítrio de variação de 15% em torno do valor
médio encontrado na pesquisa.
§ 3º Caso o valor não atenda o requisito previsto no parágrafo anterior, a
atribuição do valor do metro quadrado do terreno deverá ser realizada conforme inciso III,
§1º, do art. 42.
§ 4º Nos casos de trechos ou regiões com edificações consolidadas e na
ausência de terrenos disponíveis, a atribuição do metro quadrado do terreno será feita
com base em estudo técnico devidamente justificado, de acordo com as normas vigentes
de avaliação, específica para o trecho ou região em análise, nos termos do item 7.1.2 da
NBR 14.653-1.
§ 5º Para avaliação de imóveis considerados atípicos, o estudo técnico,
conforme parágrafo anterior, observará o aproveitamento eficiente, o impacto e a
relevância do empreendimento no entorno de forma que estes valores tornem justificável
a valoração
do trecho
específico dissociado dos
valores dispostos
nos trechos
contíguos.
Seção X
Da Vistoria Técnica
Art. 46. Para fins de avaliação, a vistoria técnica é uma atividade exclusiva dos
profissionais habilitados e fundamental para a avaliação, visando caracterizar o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário em que está inserido, resultando na adequada
orientação da coleta de dados.
Parágrafo único. Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo profissional
responsável pela avaliação.
Art. 47. Na vistoria técnica, verificam-se as condições intrínsecas e extrínsecas
do imóvel avaliando, na data de referência do laudo, na qual são analisados,
principalmente, dentre outros fatores apreciados para determinar o valor de um bem:
I - a localização do imóvel;
II - as características da região e do respectivo entorno;
III - a legislação de uso e ocupação do solo;
IV - a proximidade de polos valorizantes ou desvalorizantes;
V - os vícios construtivos;
VI - as condições de habitabilidade;
VII - o estado de conservação; e
VIII - as características do terreno e a tipologia construtiva.
Art. 48. Em casos excepcionais, quando impossibilitada a vistoria técnica no
local, ou quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, mesmo que
parcialmente, admitir-se-á adoção de uma situação paradigma nos termos da NBR 14653,
desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
§ 1º O motivo deverá ser justificado no laudo e a avaliação poderá prosseguir
com base nos elementos que forem possíveis obter, ou que estejam disponíveis ao
avaliador, tais como:
I - descrição interna;
II - no caso de apartamento, escritório e conjuntos habitacionais, a vistoria
externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações
da respectiva administração; ou
III - no caso de unidades isoladas, vistoria externa.
§ 2º Os fatores previstos nos incisos V a VIII do art. 47 serão inferidos com
base nos subsídios disponíveis.
§ 3º Não se dispondo de subsídios suficientes para a formação de convicção
e não havendo indícios em contrário, os imóveis poderão ser considerados com estado
regular de conservação, sem vícios construtivos graves, com estabilidade, solidez e
condições de habitabilidade.
§ 4º Mesmo não sendo possível a vistoria interna, os registros fotográficos
externos do imóvel, inclusive tal como se encontra, compõem os laudos de avaliação,
independentemente, da situação paradigma hipotética que venha a ser adotada.
§ 5º Independentemente da situação paradigma apontada, devem constar no
laudo as
características intrínsecas reais do
imóvel que tenham
sido verificadas
visualmente.
§ 6º As condições hipotéticas sobre o imóvel, que configuram situação
paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
Art. 49. Para Unidades Padrão Tipo poderá ser dispensada a obrigatoriedade
de vistoria das demais unidades do grupo por elas representadas.
§ 1º Para caracterização do Padrão Tipo, deverão ser vistoriadas, no mínimo,
10% do total de unidades.
§ 2º Quando o número total de unidades for menor ou igual a 30, serão
vistoriadas, no mínimo, 3 unidades.
Art. 50. Na definição das Unidades Padrão Tipo e do grupo de unidades
representadas, considerar-se-á não somente aspectos intrínsecos, nos termos do art. 47,
mas também aspectos com relevante influência nos valores, mesmo para imóveis de
mesma tipologia.
Art.
51. As
unidades
que, à
exceção de
diferenças
de áreas,
sejam
assemelhadas para efeito de avaliação, poderão ser representadas por uma mesma
Unidade Padrão Tipo e, ao final do trabalho avaliatório, atribuído o mesmo valor de
avaliação.
Art. 52. Não sendo possível uma mínima caracterização do imóvel, nem
mesmo por situação paradigma, seja pela insuficiência ou pela deficiência de subsídios,
restará inviabilizada a avaliação do imóvel.
Parágrafo único. Caberá ao demandante, ou Unidade Gestora, a devida
caracterização do imóvel ou a disponibilização das informações mínimas conforme art. 26.
Seção XI
Do Banco De Dados
Art. 53. Com o objetivo de fornecer subsídios para as avaliações, cada
Superintendência do Patrimônio da União deverá armazenar de forma padronizada dados
referentes a valores de oferta e transação imobiliária coletados no âmbito de sua
circunscrição, mantendo sua atualização periódica, cujos valores deverão ser expressos em
moeda nacional.
§ 1º O armazenamento dos dados coletados deverá ser realizado por meio de
planilha eletrônica.
§ 2º O catálogo dos dados coletados deve conter preferencialmente as
seguintes informações:
I - tipologia do imóvel;
II - área do imóvel;
III - natureza do imóvel;
IV - endereço do imóvel;
V - um par de coordenadas, em graus decimais, da localização do imóvel.
VI - fonte do dado, com possibilidade de rastreio;
VII - pelo menos uma foto do dado coletado;
VIII - data da coleta do dado;
IX - tipo do dado, se unitário ou total;
X - tipo do contrato, se venda ou aluguel;
XI - tipo do valor, se de transação ou de oferta.
§ 3º Todos os dados coletados para elaboração de uma avaliação poderão ser
armazenados pelas Superintendências na forma do caput.
Art. 54. A coleta de dados relativos ao art. 53, far-se-á por meio de pesquisa
de mercado, mediante consulta a:
I - corretores de imóveis;
II - prefeituras;
III - cartórios;
IV - imobiliárias;
V - anúncios classificados em jornais;
VI - revistas e periódicos especializados;
VII - base de dados dos sistemas corporativos da SPU; e
VIII - outras fontes pertinentes.
Seção XII
Do Prazo de Validade das Avaliações
Art. 55. As avaliações de imóveis da União terão prazo de validade de 12
(doze) meses, contado a partir da data de sua elaboração.
§ 1º Nas cessões, locações e arrendamentos, as avaliações deverão estar
vigentes por ocasião da assinatura dos contratos, cujas cláusulas determinarão os
procedimentos de atualização dos valores.
§ 2º Serão admitidas como vigentes as avaliações com prazo de validade de 5
(cinco) anos contado a partir da data de sua elaboração para os instrumentos da cessão
gratuita ou entrega ao órgãos da Administração Pública Federal.
§ 3º Serão admitidas como vigentes as avaliações com prazo de validade de 10
(dez) anos contados a partir da data de sua elaboração para fins exclusivamente
contábeis, e
que não ocorra neste
interregno qualquer destinação
onerosa ou
transferência de unidade gestora, podendo neste prazo serem atualizadas sistemicamente,
a cada 12 meses contados a partir da data de lançamento de valor decorrente.
Art. 56. A revalidação da avaliação é um procedimento que visa a análise
econômica e do mercado imobiliário em que está inserido o imóvel, estendendo o prazo
de validade de uma avaliação por mais 12 (doze) meses, contados a partir da data final
de sua validade anterior ou da data do último aniversário da elaboração da avaliação.
§ 1º As avaliações poderão ser revalidadas, obedecidos os critérios presentes
no art. 57, limitada a 3 (três) anos, contados a partir da data de sua elaboração.
§ 2º A revalidação de uma avaliação para planta de valores, objetiva apenas
a extensão de sua validade, não devendo ser confundida com o ato administrativo da
atualização anual da planta de valores da SPU, prevista pelo art. 11-B, § 9º, da Lei nº
9.636, de 1998.
§ 3º As avaliações não serão objeto de revalidação antes do fim de seu prazo
de validade.
§ 4º Respeitados os limites do § 1º e observado o prazo disposto no caput, a
análise com vista a revalidação de uma avaliação poderá considerar um intervalo entre
datas superior a 12 (doze) meses.
§ 5º Respeitados os limites do § 1º, assim como o contido no § 3º, e
observado o prazo disposto no caput, a mesma avaliação poderá ser objeto de mais de
uma revalidação.
Art. 57. As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos
imóveis assemelhados no mercado imobiliário, e/ou os índices econômicos de mercado,
não ultrapassar 15% (quinze por cento) no acumulado desde a data da avaliação até a de
revalidação.
§ 1º As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas
por meio de nota técnica elaborada por servidor habilitado, observando, no que
couber:
I - os dados amostrais dispostos nas avaliações;
II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região no período;
III - a existência de imóveis similares ofertados; ou
IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.
§ 2º Verificar se alguns dos elementos da amostra, na época em oferta,
continuam válidos com o mesmo preço ou variação dentro do limite estabelecido, para a
forma prevista no inciso I, § 1º.
§ 3º Consultar periódicos e boletins locais, que de alguma forma justifiquem o
preço do imóvel que fora avaliado dentro do limite estabelecido, para a forma prevista no
inciso II, § 1º.
§ 4º Pesquisar amostra de imóveis assemelhados para verificação de que os
preços em oferta ou transação recente encontram-se dentro do limite estabelecido, para
a forma prevista no inciso III, § 1º.
§ 5º No que tange aos índices oficiais, para a forma prevista no inciso IV, § 1º,
é recomendável analisar, agrupados ou desagrupados, a critério do avaliador:
I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC;
II - Índice de preço ao Consumidor Amplo - IPCA;
III - Índice Geral de Preços Médio - IGPM;
IV - Índice Nacional da Construção Civil - INCC;
V - Custo Unitário Básico - CUB - (exemplo: SINDUSCON/PINI/SINAPI); e
VI - Índice FIPEZAP, quando couber para região de análise.
§ 6º Optando-se pela forma prevista no inciso IV, § 1º, não há qualquer
imposição quanto a sua utilização isolada ou composição média dos índices, cabendo ao
técnico que está analisando, a verificação de qual ou quais índices estão coerentes com
o mercado de imóveis da localidade.
Art. 58. Em caso de oscilações significativas de mercado, e sempre que
solicitado pelo responsável da unidade gestora, com as devidas justificativas, as avaliações
efetuadas, independentemente da finalidade para a qual tenham sido elaboradas, poderão
ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção.