DOU 15/05/2025 - Diário Oficial da União - Brasil

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Nº 90, quinta-feira, 15 de maio de 2025
ISSN 1677-7042
Seção 1
Parágrafo único. As operações de aquisição de imóveis usados observarão o
limite de valor de venda de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais).
Art. 11. O valor de investimento equivale ao somatório de todos os custos,
diretos e indiretos, inclusive os financeiros, necessários à execução das obras e serviços
objeto do financiamento e, de acordo com a modalidade operacional, será composto,
total ou parcialmente, pelos itens a seguir demonstrados:
I - custos diretos:
a) terreno: valor correspondente ao custo de aquisição ou avaliação do
terreno, o menor, admitido o pagamento das despesas de legalização quando adquirido
por meio da operação de financiamento;
b) projetos: valor correspondente ao custo de elaboração dos projetos
necessários à execução das obras e serviços propostos;
c) construção: valor correspondente ao custo das obras de construção das
unidades habitacionais, incluídos os custos correspondentes às ligações definitivas das
redes de água, esgoto e energia elétrica, bem como aqueles referentes à contratação
de profissionais necessários à execução de obras;
d) materiais de construção: valor correspondente ao custo de aquisição de
materiais de construção, contratação de mão de obra especializada e assistência
técnica; e
e) sustentabilidade: valor correspondente ao custo para integração de
sistemas de aquecimento solar de água e de sistemas solares fotovoltaicos.
II - custos indiretos:
a) despesas de legalização das unidades: valor correspondente às despesas
imprescindíveis à regularização e constituição do financiamento;
b) remuneração do Agente Financeiro: valor correspondente à remuneração
do Agente Financeiro, na forma disposta no inciso II do art. 17;
c) seguro: valor correspondente aos prêmios de seguro, na forma disposta
nos artigos 24 e 25;
d) encargos de carência: valor correspondente à atualização das parcelas de
financiamento liberadas, acrescido do valor dos juros devidos no período de carência;
e
e) despesas com a comissão de leiloeiro: despesas de que trata o artigo 27,
§ 3º, inciso II, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, destinadas à realização
de leilão público.
§ 1º Os custos com projetos ficam limitados a 1,5% (um e meio por cento)
do valor de investimento, excetuados os custos indiretos.
§ 2º O disposto na alínea "e" do inciso II do caput somente terá validade
para a destinação de imóveis retomados pelo Agente Financeiro credor de operações
de financiamento lastreadas com recursos do FGTS que atendam aos seguintes
critérios:
I - imóveis originalmente contratados no programa Apoio à Produção de
Habitações e nas modalidades operacionais aquisição de unidade habitacional nova e
construção de unidades habitacionais, no âmbito dos programas Carta de Crédito
Individual e Carta de Crédito Associativo; e
II - imóveis desembaraçados judicialmente.
Diretrizes técnicas
Art. 12. Os imóveis objeto de financiamento deverão observar, conforme a
modalidade da operação, as seguintes diretrizes:
I - a localização do terreno em área urbana ou de expansão urbana,
observado o respectivo Plano Diretor, quando existente;
II - os padrões mínimos de habitabilidade, salubridade e segurança, definidos
pelas posturas municipais;
III - a compatibilidade do projeto arquitetônico com as características
regionais, locais, climáticas e culturais da localidade de implantação;
IV - o atendimento às normas de preservação ambiental;
V - a existência de condições de acessibilidade em todas as áreas públicas
e de uso comum;
VI - destinação ao uso residencial, admitindo-se a utilização para fins
laborais de parte da unidade habitacional, nos casos permitidos pelas posturas
municipais;
VII - previsão, quando possível, nos projetos de construção, de ampliação da
unidade habitacional e método construtivo que permita a execução desta ampliação
com facilidade;
VIII - a existência de autorização expressa do proprietário do imóvel para
execução das obras e serviços objeto da proposta de financiamento, nos casos que
envolvam imóveis de uso, posse ou propriedade de terceiros;
IX - existência de projetos técnicos aprovados pelas áreas competentes do
Agente Financeiro, compatíveis com as posturas municipais e com a legislação local de
uso e ocupação do solo;
X - atendimento às diretrizes do Programa Brasileiro de Qualidade e
Produtividade - PBQP-H, da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades,
no que se refere à qualificação de empresas construtoras a serem eventualmente
contratadas;
XI - apresentação de memorial descritivo contendo, no mínimo, as premissas
básicas adotadas para elaboração e execução do projeto e o detalhamento de materiais
empregados na obra, inclusive seus fornecedores, observado o disposto no inciso XVI
deste artigo, assinado pelo responsável técnico do projeto;
XII - comprovação de regularidade junto à Previdência Social, observada a
regulamentação do órgão competente;
XIII - comprovação de regularidade junto ao FGTS, mediante apresentação do
Certificado de Regularidade do FGTS - CRF, da matrícula no Cadastro Específico do
Instituto Nacional do Seguro Social - CEI INSS do empreendimento ou do Cadastro
Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ da entidade responsável pela produção do imóvel,
observado o regime de construção;
XIV - existência de vias de acesso, soluções de abastecimento de água e
esgotamento sanitário, rede de energia elétrica e iluminação pública, observadas as
especificidades locais;
XV - averbação da construção ou do auto de conclusão, conforme o caso, no
Cartório do Registro Geral de Imóveis competente;
XVI - utilização de materiais cujas especificações técnicas cumpram as
normas fixadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e, conforme
regulamentação:
a)
sejam 
qualificados
pelo 
Sistema
de
Qualificação 
de
Materiais,
Componentes e Sistemas Construtivos - SiMaC, no âmbito do Programa Brasileiro de
Qualidade e Produtividade do Habitat - PBQP-H do Ministério das Cidades; ou
b) sejam certificados por Organismo de Certificação de Produto - OCP,
acreditado pelo Instituto de Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia - Inmetro,
no âmbito do Sistema Brasileiro de Avaliação e Conformidade - SBAC.
XVII - utilização de projetos de engenharia e arquitetura e componentes,
sistemas e subsistemas construtivos cujas especificações técnicas cumpram as normas
fixadas pela ABNT, e conforme regulamentação:
a) os projetos de engenharia e arquitetura sejam elaborados por empresas
certificadas pelo Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e
Obras da Construção Civil - SiAC, e os subsistemas e sistemas construtivos inovadores
sejam chancelados pelo Sistema Nacional de Avaliação Técnica de Produtos Inovadores
- SINAT, ambos no âmbito do PBQP-H do Ministério das Cidades; ou
b) sejam certificados por organismo acreditado pelo Inmetro, no âmbito do SBAC .
Condições gerais
Art. 13. Somente serão concedidos financiamentos a mutuários pessoas
físicas que:
I - não detenham, em qualquer parte do país, outro financiamento ativo nas
condições do Sistema Financeiro da Habitação - SFH; e
II - não sejam proprietários, promitentes compradores, arrendatários ou
titulares de direito de aquisição de imóvel residencial no local de residência ou em
outro que pretenda fixar.
§ 1º O descumprimento das condições estipuladas pelo caput deste artigo
ensejará a liquidação antecipada do contrato de financiamento.
§ 2º O Gestor Operacional poderá dispor acerca de eventuais exceções ao
previsto no inciso II do caput deste artigo.
Art. 14. Os limites de valor de financiamento serão estabelecidos em função
de análise de capacidade de pagamento do proponente ao crédito, efetuada pelo
Agente Financeiro, observado o disposto pelo art. 11. da Resolução CMN nº 4.676, de
31 de julho de 2018.
Contrapartidas
Art. 15. Os proponentes ao crédito observarão, a título de contrapartida
mínima, 20% (vinte por cento) do valor de venda ou investimento do imóvel objeto de
financiamento, em atendimento ao disposto no art. 6º da Resolução CMN nº 4.676, de
31 de julho de 2018.
§ 1º A contrapartida mínima de que trata o caput deste artigo poderá ter
seu percentual reduzido para até 10% (dez por cento) nos casos de financiamentos
contratados com a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC.
§ 2º No caso de operações de aquisição de imóveis usados concedidas nas
regiões Sul e Sudeste, excepcionalmente, a contrapartida mínima de que trata o caput
deste artigo será de 35% (trinta e cinco por cento).
§ 3º No caso de operações de construção em terreno próprio, o valor do
terreno poderá
ser contabilizado para o
cálculo da contrapartida
mínima do
mutuário.
Juros do financiamento
Art. 16. A taxa de juros final do mutuário, de acordo com o art. 2º da
Resolução CMN nº 5.209, de 30 de abril de 2025, será composta por:
I - taxa de juros nominal de 4,88% (quatro inteiros e oitenta e oito
centésimos por cento) ao ano, a título de remuneração do Fundo Social; e
II - diferencial de juros de até 3,28% (três inteiros e vinte e oito centésimos
por cento) ao ano, a título de remuneração do Agente Financeiro.
§ 1º As taxas de juros dispostas no caput deste artigo serão acrescidas da
Taxa referencial - TR, calculada com base na Resolução nº 4.624, de 18 de janeiro de
2018, do Banco Central do Brasil - BACEN, conforme previsto na Resolução CMN nº
5.209, de 30 de abril de 2025.
§ 2º Nos casos de financiamentos destinados a titulares de conta vinculada,
com no mínimo três anos de trabalho sob regime do FGTS, a taxa de juros nominal de
que trata o inciso I do caput deste artigo será reduzida em 0,5 (cinco décimos) pontos
percentuais ao ano.
Tarifas
Art. 17. Em acréscimo à taxa de juros de que trata o art. 16, o Agente
Financeiro fica autorizado a cobrar dos mutuários as tarifas previstas no art. 3º da
Resolução CMN nº 5.209, de 30 de abril de 2025.
Parágrafo único. É expressamente vedada a cobrança de quaisquer taxas e
tarifas não previstas em normativos do Conselho Monetário Nacional - CMN ou pelo
Conselho Deliberativo do Fundo Social - CDFS.
Sistemas e prazos de amortização
Art. 18. As operações de financiamento adotarão sistema de amortização
livremente pactuado entre o Gestor Operacional e o Agente Financeiro e entre este
último e seus respectivos mutuários.
Parágrafo único. O Agente Financeiro deverá oferecer aos mutuários ao
menos duas opções de sistemas de amortização, prevendo entre elas:
I - necessariamente, o Sistema de Amortização Constante - SAC; e
II - alternativamente, o Sistema de Amortização Crescente - SACRE e o
Sistema Francês de Amortização - Tabela Price.
Art. 19. Os contratos de financiamento deverão prever atualização mensal
pela Taxa Referencial - TR, definida com base na Resolução nº 4.624, de 18 de janeiro
de 2018, do Banco Central do Brasil - BACEN.
Art. 20. O valor presente do fluxo futuro das prestações, compostas de
amortização do principal e juros, deve ser calculado com a utilização da taxa de juros
pactuada no contrato, não podendo resultar em valor diferente ao do empréstimo ou
do financiamento concedido, não sendo considerados os efeitos da atualização
monetária do saldo devedor.
Art. 21. As operações de financiamento observarão o prazo máximo de
amortização de 420 meses, conforme art. 2º da Resolução CMN nº 5.209, de 30 de
abril de 2025.
Garantias
Art. 22. As operações de financiamento admitirão as garantias previstas no
art. 7º da Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018.
Seguros
Art. 23. As operações de financiamento com mutuários pessoas físicas
contarão com cobertura securitária que contemple, no mínimo, os riscos abaixo:
I - riscos de morte e invalidez permanente do mutuário - MIP;
II - danos físicos ao imóvel - DFI; e
III - Seguro Responsabilidade Civil,
Material e Profissional - RCPM,
exclusivamente na modalidade operacional construção de unidades habitacionais.
Parágrafo único. Para cumprimento da exigência disposta no caput, o Agente
Financeiro, respeitada a livre escolha do mutuário, deverá:
I - disponibilizar, na qualidade de estipulante e beneficiário, quantidade
mínima de apólices emitidas por entes seguradores diversos; e
II - aceitar apólices individuais
apresentadas pelos pretendentes ao
financiamento, desde que a cobertura securitária prevista observe a exigência mínima
estabelecida no caput deste artigo e o ente segurador cumpra as condições
estabelecidas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP, para apólices
direcionadas a operações da espécie.
Prazo de carência
Art. 24. Na modalidade de que trata o art. 3º, inciso II desta Portaria, o
prazo de carência à pessoa física será equivalente ao prazo previsto para execução das
obras e serviços, limitado a vinte e quatro meses.
§ 1º Ficam admitidas prorrogações do prazo de carência originalmente
pactuado, desde que autorizadas pelo Agente Financeiro, observado o limite máximo de
trinta e seis meses.
§ 2º Serão passíveis de autorização as solicitações de prorrogação de
carência justificadas, exclusivamente, por problemas de natureza técnico-operacional
que impeçam a execução das obras dentro do prazo originalmente pactuado.
Conclusão das obras
Art. 25. O acompanhamento e certificação de conclusão das obras e serviços
contratados, bem como a verificação do cumprimento de todas as exigências técnicas
e legais dispostas nesta Portaria observarão regulamentação a ser estabelecida pelo
Gestor Operacional.
Regulamentação do Gestor Operacional
Art. 26. O Gestor Operacional, de acordo com as suas competências e em
complementação a esta Portaria e aos atos do CMN e do CDFS, regulamentará a
operacionalização da linha de que trata esta Portaria.
Art. 27. O Gestor Operacional encaminhará ao Ministério das Cidades dados
e informações que permitam a realização de avaliação da linha de atendimento.
Art. 28. Esta Portaria entra em vigor na data da sua publicação.
JADER FONTENELLE BARBALHO FILHO

                            

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