DOE 30/04/2019 - Diário Oficial do Estado do Ceará
pela incorporadora, 28% foram financiados por instituição financeira e 34% foram pagos à vista. Das unidades imobiliárias vendidas em 2018, 62% são
respectivos a imóveis concluídos e 38% são referentes a imóveis em construção. Modelo de cinco etapas para o reconhecimento da receita:
Etapas
Critérios atendidos
1ª etapa: Identificação do contrato
Foram identificados os contratos acima detalhados como dentro do escopo da norma, uma vez que: ● Possuem
substância comercial; ● É provável o recebimento da contraprestação; ● Os direitos e condições de pagamento
podem ser identificados; ● Encontram-se assinados pelas partes e estas estão comprometidas com as
suas obrigações.
2ª etapa: Identificação das obrigações
de desempenho
Entrega da unidade imobiliária aos promitentes compradores.
3ª etapa: Determinação do preço da
transação
Representando pelo valor de venda das unidades imobiliárias, explicitamente estabelecido nos contratos.
4ª etapa: Alocação do preço da
transação às obrigações de desempenho
Alocação direta e simples do preço de transação, uma vez que os contratos acima detalhados possuem apenas
uma obrigação de desempenho (a entrega da unidade imobiliária).
5ª etapa: Reconhecimento da receita
Reconhecida ao longo do tempo.
Desta forma, as práticas adotadas para a apuração e apropriação do resultado
e registro dos valores nas contas de receita de incorporação imobiliária,
imóveis a comercializar, clientes por incorporação de imóveis e
adiantamentos recebidos de clientes seguem os procedimentos acima
descritos e detalhados conforme segue: • Nas vendas de unidades não
concluídas, o resultado é apropriado com base nos seguintes critérios: (i) As
receitas de vendas são apropriadas ao resultado à medida que a construção
avança, uma vez que a transferência do controle ocorre de forma contínua.
Desta forma, é adotado o método chamado de “POC”, “percentual de
execução ou percentual de conclusão” de cada empreendimento. O método
POC é feito utilizando a razão do custo incorrido em relação ao custo total
orçado dos respectivos empreendimentos e a receita é apurada multiplicando-
se este percentual (POC) pelas vendas contratadas. O custo orçado total dos
empreendimentos é estimado incialmente quando do lançamento destes e
revisado regularmente; eventuais ajustes identificados nesta estimativa com
base nas referidas revisões são refletidos nos resultados da Companhia. Os
custos de terrenos e de construção inerentes às respectivas incorporações das
unidades vendidas são apropriados ao resultado quando incorridos. (ii) As
receitas de vendas apuradas, conforme o item (i), mensuradas a valor justo,
incluindo a atualização monetária, líquidas das parcelas já recebidas, são
contabilizadas como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes,
em função da relação entre as receitas contabilizadas e os valores recebidos.
Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no
momento que a venda é efetivada, independentemente do prazo de
recebimento do valor contratual, sendo as receitas mensuradas pelo valor
justo da contraprestação recebida e a receber. • Os juros e os ajustes a valor
presente são apropriados ao resultado. Os juros são apropriados no resultado
na rubrica de receita de incorporação imobiliária, no período pré-chaves, e
na rubrica de receitas financeiras, no período pós-chaves, observando o
regime de competência, independentemente de seu recebimento. • As
receitas de unidades imobiliárias permutadas são registradas conforme
evolução da obra até a entrega das unidades concluídas, de acordo com os
contratos. A Companhia reconhece como ativo, custos incrementais para
obtenção de contrato com cliente, principalmente representados por
comissões e corretagens, necessários para a obtenção dos mencionados
contratos. Estes custos estão registrados na rubrica “despesas antecipadas” e
são amortizados pelo método de percentual de execução, descrito acima.
Prestação de serviços de construção: Receitas decorrentes da prestação de
serviços imobiliários são reconhecidas na medida em que os serviços são
prestados, e estão vinculadas com a atividade de administração de construção
para terceiros e consultoria técnica. As receitas e despesas são apropriadas
ao resultado de acordo com o regime de competência. Distratos: A
Companhia constitui provisão para distratos quando identifica riscos de
entrada de fluxos de caixa. Os contratos são monitorados para verificar o
momento em que essas condições sejam mitigadas. Enquanto isso não
ocorrer, nenhuma receita ou custo é reconhecido no resultado, ocorrendo os
registros somente em contas patrimoniais. 3.3 Caixa e equivalentes de
caixa: Os equivalentes de caixa são mantidos com a finalidade de atender a
compromissos de caixa de curto prazo e não para investimento ou outros
fins. A Companhia considera equivalentes de caixa, uma aplicação financeira
de conversibilidade imediata em um montante conhecido de caixa e estando
sujeita a um insignificante risco de mudança de valor. Por conseguinte, um
investimento, normalmente, se qualifica como equivalente de caixa, quando
tem vencimento de curto prazo, por exemplo, três meses ou menos, a contar
da data da contratação. 3.4. Contas a receber de clientes: São demonstrados
ao custo, acrescido de variação monetária, as parcelas em aberto são
atualizadas com base no Índice Nacional da Construção Civil (INCC) para a
fase de construção do projeto e pelo índice Geral de Preços de Mercado
(IGP-M) e juros, após a data de entrega das chaves das unidades concluídas.
A classificação entre o circulante e o não circulante é realizada com base na
expectativa do fluxo de vencimento dos contratos. 3.5. Estoques de imóveis:
Os imóveis são demonstrados ao custo incorrido de construção, que não
excede o valor de mercado. No caso de imóveis em construção, a parcela em
estoque corresponde ao custo incorrido das unidades ainda não
comercializadas. O custo incorrido compreende construção (materiais, mão-
de-obra própria ou contratada de terceiros e outros relacionados), despesas
de legalização do terreno e empreendimento, terrenos e encargos financeiros
aplicados no empreendimento incorridos durante a fase de construção. Os
estoques de materiais estão avaliados pelo menor valor entre o custo médio
de compras e os valores líquidos de realização. A classificação entre curto e
longo prazo é feita tendo como base a expectativa do início do
empreendimento. 3.6. Propriedade para investimento: Refere-se à
propriedade mantida para auferir receita de aluguel ou valorização de capital
ou para ambos, mas não para venda no curso normal dos negócios, utilização
na produção ou fornecimento de produtos ou serviços ou para propósitos
administrativos. A Companhia decidiu manter suas propriedades para
investimento mensuradas pelo custo deduzidas das depreciações, que são
calculadas com base na estimativa de sua utilidade econômica.
3.7. Investimentos em coligadas: Os investimentos em coligadas são
avaliados por equivalência patrimonial com base nas demonstrações
contábeis levantadas pelas respectivas investidas nas mesmas data-bases e
critérios contábeis dos balanços da Companhia. O lucros e prejuízos
resultantes da operação das coligadas são reconhecidos nas demonstrações
contábeis somente na extensão das participações nas investidas. 3.8. Perda
por redução ao valor recuperável de ativos não financeiros: A
Administração revisa anualmente o valor contábil líquido dos ativos com o
objetivo de avaliar eventos ou mudanças nas circunstâncias econômicas,
operacionais ou tecnológicas, que possam indicar deterioração ou perda de
seu valor recuperável. Sendo tais evidências identificadas e o valor contábil
líquido exceder o valor recuperável, é constituída provisão para
desvalorização ajustando o valor contábil líquido ao valor recuperável. O
valor recuperável de um ativo ou de determinada unidade geradora de caixa
é definido como sendo o maior entre o valor em uso e o valor líquido de
venda. Na estimativa do valor em uso do ativo, os fluxos de caixa futuros
estimados são descontados ao seu valor presente, utilizando uma taxa de
desconto antes dos impostos que reflita o custo médio ponderado de capital
para a indústria em que opera a unidade geradora de caixa. 3.9. Provisões:
Uma provisão é reconhecida quando a Companhia possui uma obrigação
presente (legal ou presumida) resultante de eventos passados, que é provável
que um recurso econômico seja requerido para saldar a obrigação e o valor
possa ser mensurado confiavelmente. As provisões são registradas tendo
como base as melhores estimativas das considerações requeridas para
liquidar a obrigação do final de cada período, considerando os riscos e as
incerteza relativas à obrigação. Provisão para garantia: As provisões para o
custo esperado com a manutenção de imóveis são reconhecidas no resultado,
seguindo o mesmo critério de apropriação da receita de incorporação
imobiliária, descrito no item “3.2” acima, a partir da data da venda das
respectivas unidades imobiliárias, com base na melhor estimativa da
Administração em relação aos gastos necessários para liquidar as obrigações
da Companhia. 3.10. Receitas financeiras e despesas financeiras: As
receitas financeiras abrangem receitas de juros sobre fundos investidos e
variações no valor justo de ativos financeiros mensurados pelo valor justo
por meio do resultado. A receita de juros é reconhecida no resultado através
do método dos juros efetivos. As despesas financeiras abrangem despesas
com juros sobre empréstimos e financiamento. Custos de empréstimos que
não são diretamente atribuíveis à aquisição, à construção ou à produção de
um ativo qualificável são mensurados no resultado através do método de
juros efetivos. 3.11. Imposto de renda e contribuição social correntes e
diferidos: Conforme facultado pela legislação tributária, a Companhia é
optante pelo regime de lucro presumido. Para esse regime, a base de cálculo
do imposto de renda e contribuição social é baseada no lucro estimado
apurado à razão de 8% e 12% sobre as receitas de incorporação e de 32% e
12% para as receitas de prestação de serviços, respectivamente, sobre o qual
se aplica as alíquotas nominais do respectivo imposto e contribuição. As
alíquotas de imposto de renda e contribuição social aplicáveis são de 25% e
9%, respectivamente, após aplicação das alíquotas de presunção. A despesa
com imposto de renda e contribuição social compreende os impostos de
renda correntes e diferidos. O imposto corrente e o imposto diferido são
reconhecidos no resultado a menos que estejam relacionados à combinação
de negócios, ou itens diretamente reconhecidos no patrimônio líquido ou em
outros resultados abrangentes. O imposto corrente é o imposto a pagar
esperado sobre o lucro tributável do exercício, a taxas de impostos decretadas
ou substantivamente decretadas na data de apresentação das demonstrações
contábeis e qualquer ajuste aos impostos a pagar em relação aos exercícios
anteriores. O imposto de renda e a contribuição social são diferidos em
decorrência das diferenças temporárias apuradas entre o regime de caixa
adotado fiscalmente e o regime de competência contábil e são registrados no
ativo ou no passivo não circulante, nos termos do CPC 26. 3.12. Regime
Especial de Tributação (RET): A Companhia em caráter opcional e
irretratável, para alguns empreendimentos, afetou o seu patrimônio e passou
a ser tributada pelo Regime Especial de Tributação (RET), conforme
previsto na Lei nº 10.931/2004. O RET possibilita que os tributos federais
(PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) sejam pagos a uma única alíquota sobre a
receita. 3.13. Custo de empréstimos e debêntures: Os custos de
empréstimos e debêntures atribuíveis diretamente à aquisição, construção ou
produção de ativos qualificáveis, os quais levam, necessariamente, um
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DIÁRIO OFICIAL DO ESTADO | SÉRIE 3 | ANO XI Nº080 | FORTALEZA, 30 DE ABRIL DE 2019
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