DOU 12/03/2025 - Diário Oficial da União - Brasil

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Seção III Das Competências Art. 6º As competências das unidades gestoras e da SPU, distribuídas por sua unidade central e Superintendências, na execução das atividades de avaliação dos imóveis da União e de seu interesse, bem como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilização desses bens, deverão observar o seu regimento interno específico. Parágrafo único. Para a competência específica do Comitê Consultivo de Engenharia de Avaliações da Secretaria do Patrimônio da União observar-se-á a Portaria nº 1353, de 06 de março de 2024. Art. 7º As avaliações dos imóveis da União e de seu interesse, a critério das unidades gestoras e da SPU, deverão ser realizadas: I - pela Secretaria do Patrimônio da União; II - pela Unidade Gestora responsável pelo imóvel, observados os artigos 11- C e 24-C da Lei nº 9.636, de 1998; III - por banco público federal, empresas públicas, órgãos ou entidades do Distrito Federal, dos Estados ou dos Municípios por meio de dispensa de licitação, observados os artigos 11-C e 24-C da Lei nº 9.636, de 1998; ou IV - por empresa especializada ou avaliador habilitado nos termos dos artigos 11-C e 23-A da Lei nº 9.636, de 1998, Portaria nº 8.700, de 27 de agosto de 2018, e da Portaria 11.488, de 22 de setembro de 2021, observados os procedimentos licitatórios previstos em lei, quando couberem. Art. 8º Não compete à SPU a avaliação de bens imóveis nas seguintes situações: I - locação de imóveis de terceiros por órgão da administração direta e por entidade da administração indireta, para utilização própria; II - aquisição ou alienação de imóveis de interesse ou propriedade de entes da administração pública indireta; III - locações ou arrendamentos previstos no inciso III do art. 19 da Lei nº 9.636, de 1998; IV - aquisição de imóveis pelos Poderes Legislativo, Judiciário, Ministério Público da União e pela Defensoria Pública da União desde que os recursos financeiros não sejam oriundos do Poder Executivo; V - cessão onerosa a terceiros de áreas para exercício de atividade de apoio de imóveis da União entregues a órgãos da administração; VI - imóveis entregues a órgãos e cedidos a entidades que tenham, por qualquer fundamento, que mantê-los sob sua administração na qualidade de unidades gestoras; VII - aquisição ou alienação de imóveis de interesse ou propriedade dos Poderes Legislativo e Judiciário; VIII - aquisição ou alienação de imóveis sob a jurisdição das Forças Armadas. Parágrafo único. Excepcionalmente, mediante solicitação da unidade gestora interessada e anuência expressa do Superintendente da SPU- UF, poderá ser feita avaliação do imóvel para as hipóteses elencadas nos incisos do caput e subsidiada por informações mínimas necessárias para o procedimento avaliatório. Art. 9º No que se refere às informações originadas das avaliações de imóveis da União e seu lançamento no Sistema de Gerenciamento de Imóveis de Uso Especial - SPIUnet, devem: I - a Secretaria do Patrimônio da União: a) manter disponíveis as regras de avaliação em conformidade com os atos normativos sobre a matéria; e b) orientar e capacitar os órgãos e entidades para operação do sistema acerca do correto cadastramento dos valores dos imóveis. II - as demais unidades gestoras: a) responsabilizar-se pelas despesas e corpo técnico necessários ao cumprimento das obrigações previstas nesta Instrução Normativa; e b) manter atualizados os dados referentes aos respectivos bens imóveis. Parágrafo único. Demais orientações específicas deverão ser verificadas na Portaria Conjunta nº SPU-STN nº 10, de 4 de julho de 2023. Seção IV Da Responsabilidade Técnica Art. 10. Para os bens imóveis da União, as atividades no âmbito da Engenharia de Avaliações serão realizadas por servidores habilitados, consideradas indevidas aquelas realizadas por servidor ocupante de cargo de nível médio ou cargo de nível superior não compatível com as atribuições do cargo, ainda que habilitado e registrado no CREA ou C AU . § 1º Considera-se por servidor habilitado o servidor público com formação acadêmica em arquitetura ou engenharia, observadas as especialidades e suas respectivas áreas de atuação, com registro ativo no CREA ou no CAU. § 2º Quando o cargo do servidor não exigir tal formação, este será habilitado para as atividades desta Instrução Normativa, considerando sua formação acadêmica nas seguintes condições: I - ocupe cargo em comissão de Direção e Assessoramento Superior - DAS ou equivalente; ou II - exerça função técnica - FT ou equivalente. Art. 11. Para as avaliações realizadas por terceiros e avaliadores habilitados, o valor atribuído é de inteira responsabilidade do autor do laudo. Art. 12. Cabe ao servidor ou avaliador habilitado fornecer o intervalo de valores admissíveis ou o valor de liquidação forçada, quando provocado, para a devida análise de tomada de decisão do gestor do imóvel. CAPÍTULO II DAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS DA UNIÃO OU DE SEU INTERESSE Seção I Das Modalidades, Elaboração e Apresentação das Avaliações Art. 13. As modalidades de avaliação individual de imóvel realizadas para imóveis da União serão: I - laudo de avaliação; e II - relatório de valor de referência - RVR. Art. 14. O valor de mercado será determinado por meio de laudo de avaliação, o qual deverá atender às prescrições contidas na NBR 14.653 e suas partes e NBR 12.721. Art. 15. O laudo de avaliação, quando não realizado diretamente nos sistemas corporativos da administração patrimonial da União, deverá ter todas as suas páginas rubricadas e/ou assinadas, sendo a última obrigatoriamente assinada por responsável técnico com a indicação do seu registro no CREA ou CAU, admitida assinatura digital certificada. § 1º Os laudos elaborados pelos técnicos da SPU serão realizados em documento próprio presente no Sistema Eletrônico de Informações - SEI, cuja assinatura será digital. § 2º Os laudos elaborados por terceiros e avaliadores habilitados deverão ser acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT e deverão observar os procedimentos previstos no Capítulo II, Seção V desta IN. Art. 16. O valor de referência será determinado pelo RVR, elaborado por servidor habilitado. Art. 17. Os relatórios de valor de referência, no âmbito da SPU, serão realizados em documento próprio presente no Sistema Eletrônico de Informações - SEI cuja assinatura será digital. § 1º O RVR é caracterizado como uma avaliação simplificada, podendo se embasar em fotografias do processo ou outras fontes, uma vez que não é obrigatória a vistoria do imóvel avaliando, desde que adotada situação paradigma nos termos da NBR 14.653. § 2º O valor informado por um RVR deve estar referenciado o mais próximo possível ao valor de mercado, adotando quando possível, o método comparativo de dados com pesquisa de mercado de imóveis semelhantes e, recomendando-se, tratamento de ao menos uma estatística descritiva, alternativamente podendo-se utilizar as plantas de valores genéricos do município, do INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, da EMATER - Instituto de Assistência Técnica e Extensão Rural ou da SPU, desde que atualizadas, devendo informar no relatório o meio utilizado. § 3º Quando existirem benfeitorias, e estas forem calculadas em separado do terreno, a definição de seus valores deve levar em conta a depreciação, o CUB com os custos que não estejam contemplados e, preferencialmente, a área equivalente. Art. 18. Para a identificação do valor do imóvel, independentemente da modalidade adotada, cada avaliação deverá conter, no mínimo, as seguintes informações: I - identificação da pessoa física ou jurídica que tenha solicitado o trabalho; II - objetivo e finalidade da avaliação; III - identificação e caracterização do bem avaliando; IV - localização do avaliando por meio de coordenadas geográficas em graus decimais; V - levantamento fotográfico, no qual conste a data e autoria da vistoria; VI - especificação da avaliação indicando a metodologia utilizada; VII - resultado da avaliação e sua data de referência; e VIII - assinatura do responsável. § 1º A documentação dominial/cartorial do imóvel deverá ser anexada à avaliação. § 2º Os laudos de avaliação deverão ser entregues na sua modalidade completa, conforme NBR 14.653, de modo que a entrega de laudos na modalidade simplificada deverá ser devidamente justificada. § 3º Na impossibilidade de serem incluídos os anexos e informações mencionadas neste artigo, o avaliador deverá consignar as devidas justificativas no item "Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes" da avaliação. § 4º Os laudos com utilização do tratamento por fatores só serão permitidos se, obrigatoriamente, atenderem ao disposto no item B.1 do Anexo B da NBR 14.653 parte 2, se urbano, e parte 3, se rural. § 5º Para a modalidade RVR, não são obrigatórios os itens previstos nos incisos V e VI. Seção II Da Aplicação das Modalidades Art. 19. A aplicação das modalidades das avaliações para imóveis da União será definida conforme a finalidade da avaliação. Art. 20. O laudo de avaliação será exigido para as seguintes finalidades: I - alienação onerosa de domínio pleno, domínio direto ou domínio útil; II - aquisição compulsória ou voluntária, quando onerosa; III - locação e arrendamento de imóveis nas condições previstas; e IV - adjudicação. Art. 21. O RVR será admitido para as seguintes finalidades: I - reavaliação de bens para fins contábeis; II - cessão gratuita; III - aforamento gratuito; IV - doação com ou sem encargos de imóveis da União; e V - todos os demais casos não especificados no art. 20. Art. 22. O Laudo de avaliação e o RVR serão admitidos, também, para a finalidade de construção da PVG da SPU, nos termos do art. 41. Art. 23. A modalidade de avaliação poderá ser alterada mediante a justificativa do avaliador e autorização da chefia imediata das respectivas unidades gestoras. Parágrafo único. Independente da modalidade adotada, o valor de avaliação do imóvel deve ser obtido, preferencialmente, fundamentado em pesquisa de mercado, sem prejuízo à aplicação de métodos indiretos de avaliação. Art. 24. Independentemente da modalidade, sempre que for elaborada a avaliação do imóvel, seu valor deverá ser inserido no sistema corporativo da SPU a título de mensuração ou reavaliação. Parágrafo único. A alteração do valor de um imóvel nos sistemas corporativos da SPU requer, obrigatoriamente, a aplicação de uma das modalidades de avaliação previstas no art. 13. Seção III Da Documentação para Avaliação Art. 25. Os documentos mínimos necessários ao início dos trabalhos de avaliação são: I - Certidão de Inteiro Teor da Matrícula dos imóveis no RGI; II - em caso de imóveis com cadastro nos sistemas corporativos da SPU, espelho do respectivo sistema. § 1º Quando a documentação básica não contiver informações suficientes à realização do trabalho de avaliação, serão solicitados às unidades demandantes documentação complementar como: I - projetos; II - memoriais descritivos; III - cadastro territorial urbanos ou rural do imóvel; ou IV - outros documentos que o avaliador julgar necessário. § 2º Na avaliação de unidades residenciais ou comerciais em prédios condominiais, quando constatada a existência física de vagas de garagem não autônomas associadas às unidades avaliadas, sem que figure explicitamente nas Certidões de Matrícula a existência da vinculação, essa vinculação das vagas deverá ser comprovada por meio de outros documentos, como Convenção de Condomínio, Memorial de Incorporação e Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Terreno contendo a averbação do Memorial de Incorporação. § 3º Em casos excepcionais e devidamente acordado com o demandante, e consignado como ressalva na avaliação, o trabalho avaliatório poderá ser feito sem a comprovação de dominialidade do imóvel. § 4º Cabe ao demandante o fornecimento da documentação para a avaliação dos imóveis, bem como viabilizar o acesso do avaliador às suas dependências. Art. 26. Na impossibilidade de o demandante fornecer toda a documentação necessária, ou esclarecer eventuais incoerências, caberá ao avaliador, levando em consideração a instrução dos autos ou documentos juntados aos autos, decidir pela viabilidade da elaboração ou não da avaliação. § 1º Caso conclua pela viabilidade de elaboração da avaliação, o avaliador deve deixar consignadas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência das informações, bem como, relatar os pressupostos assumidos em função dessas condições. § 2º Caso conclua pela inviabilidade da elaboração da avaliação, o avaliador deve informar de forma clara e objetiva ao demandante as pendências existentes que impedem a realização do trabalho. Art. 27. Não é responsabilidade do avaliador analisar a legitimidade da documentação jurídica do bem nem a realização de estudos, auditorias, exames, medições e inspeções prévias para o desenvolvimento da avaliação Seção IV Dos Procedimentos Gerais Art. 28. As avaliações deverão ser sempre realizadas para o imóvel como um todo, ainda que este pertença parcialmente à União. § 1º Nos casos em que o imóvel e/ou a benfeitoria não estiverem integralmente em área da União, deverão ser aplicadas sobre os valores globais das avaliações dos imóveis as cotas proporcionais de acordo com a legislação vigente.