DOU 12/03/2025 - Diário Oficial da União - Brasil

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A avaliação terá como base o terreno registrado em matrícula, não considerando eventuais invasões que possam ocorrer. Parágrafo único. Eventuais irregularidades constatadas no imóvel, durante a vistoria, devem ser comunicadas à área de fiscalização. Art. 30. Os valores das benfeitorias deverão ser considerados nas avaliações na medida em que estas sejam parte do instrumento negocial da União, observadas as prescrições legais. § 1º As benfeitorias que porventura estejam fora do terreno registrado em matrícula poderão ser desconsideradas no momento da avaliação, nos termos do art. 28, § 2º. § 2º Se na matrícula do imóvel avaliando contiver a averbação da existência de construção, porém, sem a caracterização do imóvel, inclusive em termos de área construída averbada, o imóvel será descrito e avaliado, em princípio, como se toda a área construída estivesse averbada, sendo tal condição descrita no tópico de pressupostos, ressalvas e fatores limitantes do laudo. § 3º Quando houver a necessidade por parte do setor demandante, eventualmente em função de situação específica, de que seja realizada a avaliação do imóvel, considerando-se apenas a parcela de construção averbada, a avaliação será considerada como situação paradigma, cujo objeto de avaliação não corresponde à realidade do imóvel como um todo. Art. 31. Nas situações em que a avaliação se referir somente ao terreno, mesmo existindo edificações e outras benfeitorias sobre ele, considerar-se-á, hipoteticamente, como se o terreno vazio estivesse. § 1º Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, a avaliação poderá contemplar o levantamento de custo de demolição, remoção e regularização. § 2º As informações a serem lançadas, nos termos do presente artigo, devem- se constar, obrigatoriamente, no campo "pressupostos, ressalvas e fatores limitantes" do documento no qual se materializa a avaliação. Art. 32. A metodologia avaliatória adotada é função basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação, da qualidade e da quantidade de informações obtidas. § 1º São métodos para identificação do valor de um bem, de seus frutos e direitos, e suas definições segundo a NBR 14.653-1: I - método comparativo direto de dados de mercado, aquele que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra; II - método involutivo, aquele que identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto; III - método evolutivo, aquele que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização; e IV - método da capitalização da renda, aquele que identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. § 2º São métodos para identificar o custo de um bem e suas definições segundo a NBR 14.653-1: I - método comparativo direto de custo, aquele que identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra; e II - método da quantificação de custo, aquele que identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. § 3º Conforme orientação da NBR 14.653, recomenda-se que, preferencialmente, seja utilizado para avaliação o método comparativo direto de dados de mercado. § 4º Nas avaliações que adotem o método da quantificação de custo de benfeitorias, recomenda-se preferencialmente a utilização de orçamento, no mínimo sintético, ou das tabelas do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI, do Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCON ou da Tabela de Composição de Preços para Orçamento da editora PINI, para obtenção do custo unitário básico. Seção V Dos Requisitos Técnicos Art. 33. São requisitos mínimos para os laudos de avaliação de imóveis com benfeitoria da União ou de seu interesse: I - a estimativa da idade aparente e vida útil de cada benfeitoria do imóvel; II - a classificação de cada benfeitoria quanto ao tipo de projeto padrão do CUB-Sinduscon; e III - a separação do valor global do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria, quando a metodologia utilizada permitir essa separação. Parágrafo único. Nos casos em que a metodologia adotada na avaliação não apresente claramente a separação do valor do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria, para fins cadastrais e contábeis, esses valores poderão ser aferidos, a critério do avaliador, das seguintes maneiras: a) o valor a ser definido para o terreno tomará como base o valor da PVG da SPU ou do município se urbano e INCRA se rural; b) o valor do imóvel referente à benfeitoria será o valor adotado no laudo de avaliação diminuído do valor definido para o terreno conforme item "a", considerando Fator de Comercialização (FC) igual a 1; c) pelo custo de reedição da benfeitoria, aplicando-se o CUB depreciado pelo modelo ROSS-HEIDECKE, ou outro método consagrado em literatura técnica ficando esse a critério do avaliador; d) por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo, depreciado pelo modelo ROSS-HEIDECKE, ou outro método consagrado em literatura técnica ficando esse a critério do avaliador; e) por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação, sendo esse coeficiente aplicado sobre o valor depreciável; f) outras formas, desde que justificadas tecnicamente pelo avaliador. Art. 34. Os laudos devem ser especificados quanto à fundamentação e precisão de acordo com tabelas de referência da NBR 14.653. Parágrafo único. É recomendável que se busquem os mais elevados graus de fundamentação e precisão possíveis do valor estimado para a elaboração do laudo. Art. 35. São requisitos desejáveis para os laudos de avaliação: I - coeficiente de correlação do modelo de, no mínimo, 0,75 para os laudos de avaliação elaborados com tratamento científico de dados de mercado; II - dados de mercado contemporâneos em relação à data de referência do laudo; e III - apresentação de endereço completo e pelo menos uma foto de cada elemento pesquisado para sua verificação quanto a similaridade em relação ao imóvel avaliando. Parágrafo único. A critério da unidade gestora, os requisitos mínimos poderão ser pré-combinados por meio de condições específicas. Seção VI Da Avaliação Intervalar Art. 36. Os laudos de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, para fins de alienação ou aquisição, deverão indicar, além do valor adotado, o intervalo de valores admissíveis. § 1º O intervalo de valores admissíveis deverá ser identificado com os valores mínimo, médio, máximo e o adotado. § 2º Sendo percebida qualquer característica no bem avaliando que não esteja contemplada no modelo por não ter representatividade na amostra, seja esta característica valorizante ou não, o avaliador pode adotar um valor diferente daquele de estimativa de tendência central, desde que limitado pelo campo de arbítrio. § 3º Quando o valor arbitrado não for coincidente com a estimativa de tendência central, ressalvados arredondamentos, deverá ser incluída justificativa técnica pelo responsável do laudo, conforme determina a NBR 14.653 e suas partes. § 4º Para fins contábeis, o valor arbitrado no laudo deverá ser cadastrado nos sistemas corporativos da SPU, respeitadas as necessidades de adequação conforme Seção IX. § 5º O valor arbitrado no laudo não obriga sua utilização para alienação, podendo o imóvel ser precificado por qualquer valor contido no intervalo de valores admissíveis, devendo ser devidamente justificado pelo responsável pela unidade gestora do imóvel, considerando a atratividade negocial para União. Seção VII Do Valor de Liquidação Forçada Art. 37. As avaliações poderão utilizar o valor estimado nos laudos de avaliação para fins de venda do imóvel em prazo menor do que a média de absorção do mercado, nos termos desta Seção. Parágrafo único. O valor de liquidação forçada somente poderá ser utilizado como base para alienações por meio de certame licitatório. Art. 38. O valor de liquidação forçada corresponde ao valor presente líquido de um fluxo de caixa resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma taxa mínima de atratividade e considerando um prazo de comercialização usual de mercado. § 1º A apuração do valor de liquidação forçada de um imóvel da União, ou de seu interesse, pode ser solicitado por responsável do órgão demandante. § 2º A aplicação desse método é recomendada para imóveis passíveis de alienação em ao menos uma das seguintes situações: I - imóveis com histórico de pelo menos dois certames de licitação deserta ou fracassada; II - ocupados irregularmente, quando demonstrada a dificuldade de promover a desocupação; III - em crescente degradação; IV - suscetíveis a invasões; ou V - com despesas anuais ao erário, equivalentes a 20% (vinte por cento) em relação ao valor do imóvel. § 3º A apuração do valor de liquidação forçada deve ser realizada por profissional habilitado. § 4º O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absorção pelo mercado em condições normais, inclusive de preço. § 5º A receita é alocada no último período do fluxo de caixa e corresponde ao valor de mercado do bem, identificado pelo profissional habilitado por meio de trabalhos avaliatórios. § 6º As despesas correspondentes aos custos de manutenção, gerenciamento, impostos e outros, também devem ser alocadas no fluxo de caixa. § 7º A taxa mínima de atratividade é a taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como com a expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face da sua carteira de ativos. Art. 39. O fornecimento das informações necessárias a apuração do valor de liquidação forçada, a exemplo do prazo esperado de comercialização, taxa mínima de atratividade, custo de oportunidade e despesas correntes, é de competência do responsável pelo órgão demandante. Parágrafo único. A apuração do valor de liquidação forçada poderá ser solicitada em conjunto com o pedido de avaliação do imóvel ou durante a vigência do laudo de avaliação. Art. 40. Custos associados a passivo jurídico, administrativo, cartorial ou ambiental não são contemplados na apuração do valor de liquidação forçada, devendo ser averiguados pelo órgão demandante quando da definição do valor, de acordo com a finalidade que se pretende. Seção VIII Da Planta de Valores da SPU Art. 41. Planta de Valores é a representação gráfica ou a listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel de uma mesma data, conforme a NBR 14653-2. Parágrafo único. No âmbito da SPU, trata-se do resultado de uma avaliação em massa e sistemática para a definição do valor unitário da parcela terreno nos imóveis caracterizados e distribuídos espacialmente em trechos de logradouros, referenciada a uma determinada data, usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem, necessariamente, vistoriar os imóveis. Art. 42. Compete às Superintendências do Patrimônio da União, no tocante às áreas técnicas de avaliação, manter atualizadas as suas respectivas Plantas de Valores, em conformidade ao art. 11-B, § 9º, da Lei nº 9.636, de 1998. § 1º A atualização a que se refere o caput poderá ser realizada das seguintes formas: I - subsidiada pelas informações municipais fornecidas nos termos do art. 11- B, § 4º, da Lei 9.636, de 1998; II - subsidiada pelos valores de terra nua fornecidos pelo INCRA, EMATER, ou outro órgão que disponibilize tais informações; III - por meio de avaliação realizada por pesquisa mercadológica e baseada em métodos estatísticos; ou IV - pela aplicação de índice econômico. § 2º Para as informações fornecidas nos termos do inciso I, sua adoção obedecerá aos condicionantes regulamentados pelo Decreto nº 9.354, de 25 de abril de 2018. § 3º Para as informações fornecidas nos termos do inciso II, sua adoção obedecerá a confirmação de que a área em análise se denomina como rural nos termos da legislação municipal pertinente. § 4º Para a avaliação de que trata o item III, recomenda-se a adoção do método comparativo direto de dados de mercado, em que são buscados modelos de regressão linear ou de regressão espacial, representativos do comportamento de mercado para um lote padrão com as diversas tipologias e situações de mercado existentes. § 5º O modelo resultante da avaliação a que se refere o parágrafo anterior deverá ter abrangência atrelada apenas às zonas homogêneas previamente definidas em suas características mercadológicas. § 6º A atualização a que se refere o caput também contempla atividades relacionadas a: I - cadastramento de novos logradouros e trechos e seus valores; II - inclusão de valores unitários pretéritos na base; e III - controle e atualização do Fator Corretivo Total - FCT dos imóveis cadastrado. § 7º A limitação imposta pelo art. 11-B, § 8º, II, da Lei nº 9.636, de 1998, vinculada aos valores de cobrança, não incide sobre os valores unitários cadastrados e a serem atualizados na Planta de Valores da SPU. Art. 43. Para a elaboração ou atualização da Planta de Valores na base dos sistemas corporativos da SPU, compete: I - à Coordenação-Geral de Avaliação e Contabilidade do Patrimônio - CG C AV : a) publicar, até a primeira quinzena do mês de março de cada ano, as comissões indicadas pelas Superintendências conforme inciso II, a); b) encaminhar, até o final do mês de agosto, ao Departamento de Receitas Patrimoniais relatório consolidado das declarações envidas pelas Superintendências conforme inciso II, b);