DOMCE 17/07/2025 - Diario Oficial dos Municipios do Ceara

TEXTO OFICIAL · ÍNTEGRA

Ceará , 17 de Julho de 2025 • Diário Oficial dos Municípios do Estado do Ceará • ANO XVI | Nº 3757

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

O valor venal não se confunde com valor venal do IPTU ou valor da planta genérica de valores. O valor venal para o ITBI é o valor de mercado, ou seja, aquele pelo qual o imóvel seria negociado entre partes independentes em condições normais.

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

De tal modo, é vedado ao fisco municipal ou ao contribuinte fixar arbitrariamente o valor do imóvel, sem a devida avaliação técnica fundamentada, sob pena de ofensa ao devido processo legal tributário. Após análise detalhada da documentação apresentada, observa-se que o Laudo de Avaliação do imóvel urbano, com área de 618.807,34 m² , de matrícula 529 do Cartório de Imóveis de Meruoca, foi avaliado em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) , o que resulta em um valor venal (real) de aproximadamente R$ 0,08/m² (oito centavos por metro quadrado) .

Por sua vez, o Laudo de Avaliação do imóvel urbano, com área de 14.333,73 m² , de matrícula 1172 do Cartório de Imóveis de Meruoca, foi avaliado em R$ 30.000,00 (trinta mil reais) , resultando em um valor venal (real) de aproximadamente R$ 2,09/m² (dois reais e nove centavos por metro quadrado) .

Além disso, o Laudo de Avaliação do imóvel urbano, com área de 5.158,93 m² , de matrícula 1173 do Cartório de Imóveis de Meruoca, foi avaliado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) , o que corresponde a um valor venal (real) de aproximadamente R$ 3,87/m² (três reais e oitenta e sete centavos por metro quadrado) .

O que causa maior preocupação, contudo, é que os laudos apresentados não refletem a realidade do mercado imobiliário do Município de Meruoca. Ainda mais grave, tratam-se de meras reproduções dos valores dos imóveis indicados na cláusula quarta do contrato social da empresa NSP Administração e Gestão Imobiliária Ltda ., com exceção do Laudo que avaliou o imóvel de matrícula 1172, cuja íntegra transcrevo a seguir, ipsis litteris:

Terreno 01:UM TERRENO urbano, situado no Município de Meruoca, Estado do Ceará, com características da matricula nº 529, do Cartório do Registro de Imóveis de Meruoca/CE, e cujo valor o atual proprietário, declara que o citado imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, legais, reais e/ou convencionais e aceita o valor que lhe é atribuído de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), dos quais integraliza neste ato, em moeda corrente do pais, no valor de R$50.000,00(cinquenta mil reais);

Terreno 02: UM TERRENO urbano, situado no Município de Meruoca, Estado do Ceará, com características da matricula nº 1172, do Cartório do Registro de Imóveis de Meruoca/CE, e cujo valor o atual proprietário, declara que o citado imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, legais, reais e/ou convencionais e aceita o valor que lhe é atribuído de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), dos quais integraliza neste ato, em moeda corrente do país, no valor de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais);

Terreno 03: UM TERRENO urbano, situado no Município de Meruoca, Estado do Ceará, com características da matricula nº 1173, do Cartório do Registro de Imóveis de Meruoca/CE, e cujo valor o atual proprietário, declara que o citado imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, legais, reais e/ou convencionais e aceita o valor que lhe é atribuído de R$25.000,00(vinte e cinco mil reais), dos quais integraliza neste ato, em moeda corrente do país, no valor de R$25.000,00(vinte e cinco mil reais);

Os laudos de avaliação, além de destoarem da realidade mercadológica local, resultam, de maneira inequívoca, em renúncia indevida de receita tributária. Assim, o Município de Meruoca arrecadará apenas R$ 2.000,00 (dois mil reais) pela mudança de titularidade de 638.300 m² (seiscentos e trinta e oito mil e trezentos metros quadrados), considerando o valor médio de R$ 0,15/m² (quinze centavos por metro quadrado).

Se admitida ou concedida, tal prática afronta diretamente o disposto no art. 11 da Lei Complementar nº 101/2000 (Lei de Responsabilidade Fiscal), que estabelece que a concessão de benefício tributário - incluindo a redução da base de cálculo - sem a observância das condições legais, configura violação ao equilíbrio fiscal.

Mais que uma irregularidade administrativa, a conduta pode, em tese, configurar ato de improbidade administrativa nos termos do art. 10, inc. X, da Lei nº 8.429/1992, que define como ímproba a ação de agir ilicitamente na arrecadação de tributo. Nessa hipótese, tanto o Prefeito quanto os ordenadores de despesa podem ser responsabilizados civil e administrativamente, com fundamento nos princípios da legalidade, moralidade e eficiência da administração pública (art. 37, caput , da Constituição Federal).

2.2. Legalidade e Competência do Agente Avaliador

No Direito Administrativo, o princípio da legalidade estrita (CF, art. 37, caput ) exige que a atuação do agente público esteja expressamente prevista em lei. Nesse sentido, o Secretário Municipal de Infraestrutura Urbanismo de Meruoca não pode praticar atos administrativos técnicos, como avaliação de imóveis para fins tributários, se não tiver atribuição legal e formação técnica compatível.

A competência administrativa para elaborar laudos técnicos depende de dois elementos cumulativos: atribuição legal expressa, prevista na legislação local (lei municipal, regulamento ou decreto) e habilitação técnica, com registro profissional (CREA, CAU ou inscrição no CNAI).

Sabe-se que, a competência administrativa consiste no poder atribuído, por lei, ao agente da Administração para o desempenho específico de suas funções. Desta forma, todo ato emanado por agente incompetente é inválido, por lhe faltar elemento essencial para a sua validação: o poder jurídico para manifestar a vontade da Administração.

Para que o ato administrativo (discricionário ou vinculado) seja considerado válido, necessário que tenha sido praticado por autoridade competente, com poder legal para praticá-lo.

Logo, o ato administrativo de avaliação do imóvel para fins de ITBI, se praticado por agente sem previsão legal e sem formação técnica habilitada, é nulo de pleno direito, conforme o art. 169, inc. I, da Lei Complementar nº 1.118/2021 - Código Tributário de Meruoca: Art. 169. É nulo o ato que nasça afetado de vício insanável, material ou formal, especialmente:

I - os atos e termos lavrados por agente incompetente ;

No mais, conforme já dito anteriormente, os Laudos de Avaliação são meras reproduções dos valores dos imóveis indicados na cláusula quarta do contrato social da empresa NSP Administração e Gestão Imobiliária Ltda.

2.3. Natureza Técnica do Laudo de Avaliação e a NBR 14.653

A elaboração de laudos de avaliação de imóveis requer critérios científicos, definidos na norma ABNT NBR 14.653 (Avaliação de Bens).

Essa norma técnica estabelece a obrigatoriedade de:

· Fundamentação quantitativa (comparativo de mercado, inferência estatística, abordagem por renda ou custo);

· Laudo assinado por profissional habilitado (engenheiro de avaliações, arquiteto ou corretor de imóveis com certificação no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários);

· Relatório técnico com descrição do imóvel, análise da vizinhança, dados comparativos e fundamentação do valor atribuído.

A ausência desses requisitos, por si só, não compromete a legalidade e validade do ato tributário, conforme discorre o Tema 1.133, julgado pelo rito dos recursos especiais repetitivos no Superior Tribunal de Justiça, ao afirmar: “ a possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro

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