DOMCE 16/12/2025 - Diario Oficial dos Municipios do Ceara

TEXTO OFICIAL · ÍNTEGRA

Ceará , 16 de Dezembro de 2025 • Diário Oficial dos Municípios do Estado do Ceará • ANO XVI | Nº 3864

Parágrafo único. A responsabilidade pelas avaliações não se transmite aos demais servidores que não empreenderam os trabalhos técnicos, salvo se comprovadamente influenciaram os resultados.

Art. 15. A CCDP estabelecerá processos e controles internos visando combater eventuais atos ilícitos, como corrupção e fraudes, garantindo a conformidade de seus laudos e a prevenção de riscos ao Município e aos cidadãos.

Art. 16. Os responsáveis técnicos da CCDP não terão contato direto com os desapropriados e interessados em geral nos procedimentos de avaliação, salvo se autorizados, respeitado o princípio da segregação de funções.

Art. 17. São requisitos obrigatórios adicionais para os laudos de avaliação no âmbito da CCDP:

I - A estimativa da idade aparente de cada benfeitoria do imóvel; II - A separação do valor global do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria, quando a metodologia utilizada permitir essa separação. § 1º. A estimativa para separação das parcelas do terreno e benfeitoria poderá ser feita a critério do avaliador, utilizando, por exemplo: I - O custo de reedição da benfeitoria, aplicando o CUB depreciado pelo modelo ROSSHEIDECKE;

II - A valoração do terreno por meio da PVG representativa do imóvel em questão;

III - A valoração do terreno por meio de pesquisa de mercado, calculando a média de valores dos imóveis da região, quando possível, ou dos imóveis com características similares, independentemente da região.

Art. 18. Os laudos de avaliação no âmbito da CCDP observarão, salvo exame técnico em sentido contrário:

I - Coeficiente de correlação de no mínimo 0,70 para os laudos elaborados com tratamento científico de dados de mercado; II - Dados de mercado contemporâneos à data de referência do laudo. Art. 19. Deverão ser buscados os maiores graus de fundamentação e de precisão do valor de mercado para a elaboração dos laudos. Art. 20. Na impossibilidade de atingir os requisitos mínimos de fundamentação por insuficiência de dados de mercado, o avaliador consignará e justificará o fato em seu laudo de avaliação, devendo constar a tabela de enquadramento da pontuação atingida, conforme a especificação da metodologia utilizada.

Art. 21. O nível de especificação técnica das avaliações poderá ser definido pela CCDP, em entendimento com a entidade externa demandante e com a empresa ou profissional terceirizado, quando for o caso.

Seção V

Da Responsabilidade Técnica

Art. 22. No âmbito da CCDP, as vistorias, perícias e laudos relativos às avaliações de bens imóveis serão realizados por engenheiros e/ou arquitetos habilitados que tenham formação acadêmica em engenharia, em suas diversas especialidades, ou em arquitetura, devendo sempre observar as disposições deste Decreto.

Art. 23. Serão indevidas as perícias e laudos de avaliação de bens imóveis realizados por servidor ocupante de cargo de nível médio, ainda que habilitado e registrado no CREA ou CAU, por força da exigência de formação superior na área de engenharia ou arquitetura para a Engenharia de Avaliações. Seção VI

Do Prazo de Validade das Avaliações

Art. 24. Os laudos de avaliação e os relatórios de valor de referência terão prazo de validade de 1 (um) ano, contado a partir da data de sua realização.

Parágrafo único. Nos casos específicos afetos às cessões e à PVG, os prazos de validade deverão obedecer aos seus ritos específicos. Art. 25. As avaliações poderão ser revalidadas se a variação dos preços dos imóveis no mercado imobiliário não ultrapassar 8% (oito por cento) acumulados desde a data de confecção da avaliação. § 1º. A data de revalidação fica limitada a 2 (dois) anos da data de confecção do laudo.

§ 2º. As revalidações deverão ser devidamente fundamentadas e justificadas por meio de nota técnica elaborada por profissional habilitado, analisando, no que couber, a estabilidade mercadológica, dados amostrais, existência de imóveis similares e a variação de índices oficiais (INPC, IPCA, IGPM, INCC, FIPE ZAP, etc.). § 3º. A revalidação implica, necessariamente, na confirmação de seu conteúdo e do valor originalmente determinado, cabendo tão somente a extensão de sua validade.

Art. 26. Em caso de oscilações significativas de mercado, as avaliações efetuadas poderão ser revistas antes do término dos prazos fixados nesta Seção.

CAPÍTULO V

Dos Procedimentos Técnicos

Seção I

Da Vistoria Técnica

Art. 27. A vistoria é uma atividade fundamental para a avaliação, visando caracterizar o imóvel avaliando e o contexto imobiliário em que está inserido, possibilitando a adequada coleta de dados.

Art. 28. Não sendo possível a realização da vistoria, o técnico responsável deverá justificar o fato detalhadamente na avaliação.

Seção II

Do Banco de Dados

Art. 29. Cada técnico da CCDP promoverá a construção de um banco de dados imobiliários no âmbito de sua atividade de vistoria, cujos valores deverão ser expressos em moeda nacional.

Art. 30. A coleta de dados relativos ao valor do imóvel far-se-á por meio de pesquisa de mercado, mediante consulta a corretores de imóveis, prefeituras, cartórios, anúncios classificados, revistas e outras fontes pertinentes.

Seção III

Da Planta de Valores Genéricos (PVG)

Art. 31. É competência da CCDP manter a gestão da PVG em sistema ou arquivo próprio, para fins de definição do valor de mercado dos imóveis de desapropriações.

Art. 32. Para a elaboração ou atualização da PVG, a CCDP deverá adotar as seguintes etapas:

I - Instituição de uma comissão específica de PVG, contendo pelo menos 2 (dois) avaliadores;

II - Definição dos objetivos e abrangência dos trabalhos;

III - Recepção e análise das pesquisas de mercado dos imóveis fornecidos pelos técnicos;

IV - Validação dos resultados por 2 (dois) avaliadores da Célula de Engenharia e pelo Coordenador da Célula;

V - Publicidade dos trabalhos;

VI - Inserção dos valores de mercado nos sistemas e guarda de documentos no arquivo específico;

VII - Elaboração de relatório final da comissão. Seção IV

Da Revisão de Valores

Art. 33. Os pedidos de revisão de valores serão realizados pelo interessado junto à CCDP, acompanhados de documentação que possa estimar o valor do imóvel em análise, tais como:

I - Laudo de avaliação elaborado por profissional habilitado registrado no CREA ou CAU;

II - Anúncios de ofertas ou informações cartoriais de transações efetivadas em imóveis semelhantes na área de influência; III - Opinião de valor, documentada por corretor de imóvel registrado no CRECI;

IV - Outros documentos convenientes.

§ 1º. Todos os laudos de revisão elaborados pela CCDP deverão ser validados pelo profissional habilitado.

§ 2º. Excepcionalmente, os pedidos de revisão poderão ser analisados sem documentação adequada quando o desapropriado for qualificado como baixa renda.

Art. 34. Após análise do pedido de revisão de valores, a CCDP comunicará sua decisão ao interessado, que poderá, no prazo de 15 (quinze) dias, interpor recurso.

Seção V

Da Homologação

Art. 35. As avaliações de imóveis efetuadas por terceiros deverão ser submetidas à apreciação técnica da CCDP para subsidiar o parecer técnico quanto à homologação, em observância às normas técnicas da ABNT e a este Decreto.

§ 1º. O Parecer Técnico para homologação analisará, independentemente da metodologia adotada: I - A identificação e a caracterização do bem avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação;

II - A verificação da metodologia utilizada e sua justificativa, incluindo a conferência da especificação da avaliação;

III - A verificação da validade da avaliação e do recolhimento da ART;

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