DOMAL 08/09/2026 - Diario Oficial dos Municipios de Alagoas

TEXTO OFICIAL · ÍNTEGRA

Alagoas , 08 de Setembro de 2026 • Diário Oficial dos Municípios do Estado de Alagoas • ANO XIII | Nº 2887

PARTICIPANTES: ROSEANE TEIXEIRA BARBOSA (PRESIDENTE); ROSALIA MARIA CAVALCANTE PEIXOTO (REPRESENTANTE DA FAZENDA FISCAL); RENATA BENAMOR RYTHOLZ (REPRESENTANTE DA PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO); LUCIANA LEMOS CERQUEIRA (REPRESENTANTE DOS CONTRIBUINTES); JOSE MATIAS DA SILVA LIMA (REPRESENTANTE DOS CONTRIBUINTES); EVERTON LUAN SANTOS DE LIMA (SECRETÁRIO).

No dia 02 de setembro de 2026, às 10h00, os participantes abaixoassinados reuniram-se presencialmente para tratar e deliberar acerca dos assuntos constantes da pauta, no seguinte local: na Sala de Reunião da sede da Secretaria de Finanças de Marechal Deodoro. A reunião foi convocada por Everton Luan Santos de Lima, Secretário do Conselho Tributário Municipal, por meio de convocatória encaminhada com a devida antecedência por mensagem no aplicativo WhatsApp.

A reunião foi presidida por Roseane Teixeira Barbosa, que organizou e conduziu as discussões. O Sr. Everton Luan Santos de Lima atuou como secretário da reunião e foi o responsável pela lavratura da presente ata.

Na reunião, os presentes discutiram e deliberaram sobre os seguintes assuntos:

ASSUNTO: VOTOS E DECISÃO DO PROCESSO ADMINISTRATIVO Nº 04080003/2026, APENSADOS OS PROCESSOS Nº 04280013/2026 E Nº 07070015/2026 — LANÇAMENTO DE ITBI — TIAGO CERONI CARDIAL VOTO DA RELATORIA

1. DO RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de ofício submetido à apreciação deste Conselho Tributário Municipal, nos autos do Processo Administrativo nº 04080003/2026 , aos quais se encontram apensados os Processos nº 04280013/2026 e nº 07070015/2026 , relativos ao lançamento do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis — ITBI, incidente sobre a transmissão do imóvel constituído pelo Lote nº 08 da Quadra C , situado no Condomínio Reserva Manguaba Premium Residence , neste Município.

O contribuinte Tiago Ceroni Cardial apresentou impugnação administrativa, posteriormente complementada, insurgindo-se contra o valor venal de mercado de R$ 399.330,00 , apurado pela Comissão de Avaliação de Bens Imóveis do Município e utilizado como base de cálculo do ITBI.

Em síntese, sustentou o contribuinte que o valor atribuído pelo Município seria superior ao valor de mercado do imóvel, alegando que adquiriu o bem diretamente da incorporadora, no ano de 2021, pelo valor de R$ 197.243,14 , integralmente pago e formalizado em escritura pública. Alegou, ainda, que o imóvel consiste em lote situado em meio de quadra, sem benfeitorias e de topografia plana, não possuindo características que justificassem sua equiparação aos lotes de maior valorização do empreendimento.

Afirmou também que anúncios imobiliários indicariam valores situados entre R$ 330.000,00 e R$ 380.000,00 , sustentando que a avaliação municipal teria desconsiderado as características individualizadas do lote. Requereu, inicialmente, a fixação da base de cálculo em R$ 330.000,00 e, posteriormente, conferiu especial relevância ao valor de aquisição constante da escritura pública. Durante a instrução processual, a Administração Tributária elaborou Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel Urbano , individualizado e subscrito por profissional habilitada, Arquiteta e Urbanista, Perita em Avaliação e Engenharia, inscrita no CAU e vinculada ao IBAPE/AL. Após vistoria presencial realizada em 09 de junho de 2026 , mediante aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e observância das normas técnicas ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2, foi apurado o valor venal de mercado de R$ 399.330,00 , com Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão.

Sobreveio decisão administrativa de primeira instância que conheceu da impugnação e de sua complementação e julgou-as improcedentes, mantendo o Laudo Técnico de Avaliação e o valor de R$ 399.330,00 como base de cálculo do ITBI.

A decisão reconheceu que o valor de aquisição registrado em 2021, embora constitua elemento documental válido, não demonstraria o

valor de mercado do imóvel no ano de 2026, não prevalecendo sobre a avaliação técnica contemporânea.

Reconheceu, ainda, que os anúncios apresentados pelo contribuinte não possuíam força probatória suficiente para afastar o laudo municipal, por não comprovarem negócios efetivamente concluídos nem constituírem avaliações técnicas elaboradas por profissionais habilitados.

Uma vez intimado o contribuinte acerca da decisão, os autos foram remetidos a este Conselho Tributário Municipal para apreciação do recurso de ofício.

É o relatório.

2. DO MÉRITO

A base de cálculo do ITBI, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido como o valor de mercado do bem objeto da transmissão. Nesse contexto, o preço declarado no instrumento de transmissão constitui elemento relevante para a instrução do lançamento, mas não vincula de forma absoluta a Administração Tributária. Havendo avaliação técnica individualizada e devidamente motivada que indique valor de mercado diverso, poderá a Administração Tributária, observados os procedimentos legais e assegurados o contraditório e a ampla defesa, utilizar os elementos técnicos disponíveis para a apuração da base de cálculo do imposto.

No caso em análise, a avaliação municipal não se revelou genérica ou baseada em valores padronizados. Ao contrário, decorreu de trabalho técnico individualizado, precedido de vistoria presencial, no qual foram examinadas as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel.

Foram consideradas, entre outros elementos, a área privativa de 369,75 m² , a posição em meio de quadra, a orientação nascente, a topografia plana, a inexistência de benfeitorias, a proximidade da portaria, o acesso por rua sem saída e o reduzido fluxo de veículos, além da infraestrutura completa do condomínio, da área de lazer concluída e da localização do empreendimento.

As próprias características apontadas pelo contribuinte como fatores capazes de reduzir o valor do imóvel foram expressamente registradas e ponderadas pela responsável técnica, não prosperando a alegação de que teriam sido desconsideradas.

Quanto ao valor de aquisição constante da escritura pública, no montante de R$ 197.243,14 , verifica-se que a aquisição ocorreu no ano de 2021, enquanto o procedimento administrativo e a avaliação técnica foram realizados em 2026.

O valor escriturado comprova o preço da negociação realizada à época, mas não constitui, por si só, prova suficiente do valor de mercado contemporâneo ao procedimento de lançamento, especialmente diante da valorização imobiliária e da consolidação da infraestrutura do empreendimento ocorridas no período.

Também merece consideração o fato de que o imóvel foi adquirido diretamente da incorporadora, em período anterior de implantação e comercialização do empreendimento, circunstância em que o preço praticado pode refletir condições negociais específicas, tais como políticas comerciais, descontos ou condições diferenciadas de pagamento.

De igual modo, os anúncios imobiliários apresentados pelo contribuinte não possuem força suficiente para desconstituir o laudo técnico municipal. Tratam-se de ofertas unilaterais veiculadas em plataformas eletrônicas, que não comprovam a efetiva conclusão dos negócios pelos valores anunciados, tampouco demonstram identidade absoluta entre os imóveis ofertados e o bem objeto da presente avaliação.

O contribuinte também não apresentou laudo técnico próprio, elaborado por profissional habilitado, memorial de cálculo ou demonstração objetiva de eventual erro metodológico, inadequação da amostra ou inconsistência nos cálculos realizados pela Administração Municipal.

Assim, permanece hígida a avaliação técnica produzida pelo Município, não tendo sido apresentada prova idônea capaz de demonstrar erro de fato, vício metodológico ou inadequação do valor apurado.

3. CONCLUSÃO

Diante do exposto, acompanho integralmente a decisão administrativa de primeira instância e voto por NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE OFÍCIO , mantendo-se:

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