DOMAL 15/09/2026 - Diario Oficial dos Municipios de Alagoas

TEXTO OFICIAL · ÍNTEGRA

Alagoas , 15 de Setembro de 2026 • Diário Oficial dos Municípios do Estado de Alagoas • ANO XIII | Nº 2892

DA AVALIAÇÃO FISCAL PARA FINS DE ITBI

Art. 2º O procedimento de requerimento pelo contribuinte, análise, avaliação fiscal para apuração da base de cálculo e lançamento do ITBI tramitará obrigatoriamente por meio de processo administrativo, formalizado, no que couber, por meio do Sistema ITBI-e de que trata o Capítulo IV deste Decreto.

Art. 3º A base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, o qual goza de presunção de veracidade quanto aos preços praticados em condições normais de mercado.

§ 1º Apenas na hipótese em que a declaração prestada pelo contribuinte for omissa ou não merecer fé, a Administração Tributária instaurará regular processo administrativo de arbitramento (art. 148 do CTN), apurando a base de cálculo com amparo em um dos seguintes métodos:

I - a análise de preços praticados no mercado imobiliário; II - as informações prestadas pelos serviços notariais e registrais; III - o valor da avaliação do imóvel ou similar ao que será avaliado, realizada por instituição financeira para fins de financiamento; IV - outros parâmetros técnicos usualmente observados (localização, tipologia, destinação, padrão e área);

V - o preço praticado no mercado imobiliário para imóveis equivalentes, mediante pesquisa de valor técnica; VI - o histórico de avaliações de imóveis equivalentes ou similares; VII - o método comparativo direto de dados de mercado (NBR nº 14.653 ou equivalente).

§ 2º Para os fins do arbitramento previsto no § 1º, atende-se ao requisito de equivalência ou similaridade quando o imóvel encontrarse no mesmo lote, quadra, entorno ou setor e possuir características construtivas análogas.

§ 3º A utilização dos critérios previstos nos incisos I a VII do § 1º não comporta benefício de ordem.

§ 4º Para estimar a tendência de preço de longo prazo, poderá ser utilizado o Índice de Valor de Garantias Reais (IVG-R) do Banco Central do Brasil ou outro indicador oficial correlato.

Art. 4º A avaliação fiscal, atividade privativa da Autoridade Fiscal, apta a lançar tributos, poderá ser realizada de forma eletrônica, por meio da utilização de sistemas informatizados.

§ 1º Após a realização do procedimento de que trata o caput, deverá ser emitido o laudo de avaliação fiscal do imóvel, cuja validade não será superior a 60 (sessenta) dias.

§ 2º No laudo de avaliação fiscal do imóvel deverão constar, no mínimo, as seguintes informações:

I – o método utilizado para a realização da avaliação fiscal;

II – a identificação do imóvel avaliado, contendo, no mínimo, o número da inscrição no Cadastro Imobiliário, a localização do imóvel e as suas características construtivas;

III – em se tratando de avaliação fiscal baseada no método previsto no art. 3º, inciso VII, deste Decreto:

a) a quantidade de amostras levadas em consideração para fins comparativos;

b) tabela contendo faixa indicativa de valores para o imóvel avaliado; c) as transações efetivas de imóveis similares ou equivalentes que serviram de referencial para o resultado da avaliação fiscal do imóvel avaliado;

IV – o valor da avaliação fiscal, expresso em moeda corrente nacional e por extenso;

V – data de validade do laudo da avaliação fiscal; VI – data em que foi realizada a avaliação fiscal;

VII – nome, cargo e matrícula do responsável pela avaliação fiscal.

§ 4º O laudo de avaliação fiscal do imóvel fará parte do processo administrativo de emissão de guia de ITBI, devendo dele ser cientificado o sujeito passivo interessado.

§ 5º Os sistemas informatizados de que trata este artigo são de uso exclusivo e privativo de servidores da Secretaria Municipal de Fazenda.

Art. 5º Discordando da avaliação fiscal apurada pela Autoridade Fiscal, o sujeito passivo poderá, até a data de vencimento da guia de recolhimento do ITBI, apresentar reclamação fundamentada, dirigida à Comissão de Avaliação Imobiliária da Secretaria Municipal de Fazenda, nos termos do § 9º do artigo 33 da Lei nº 237 de 01 de novembro de 2002 (Código Tributário do Município de São Sebastião/AL).

§ 1º É facultado ao sujeito passivo juntar à reclamação, às suas expensas, laudo de avaliação de imóvel elaborado por profissional habilitado, atendidos os requisitos da Norma Técnica NBR nº 14.653/2016 ou outra que venha a substituí-la.

§ 2º Apresentada a reclamação a Comissão de Avaliação Imobiliária da Secretaria Municipal de Fazenda procederá a uma revisão da avaliação fiscal.

§ 3º A Autoridade Fiscal responsável pela revisão da avaliação fiscal não poderá ser a mesma que realizou a avaliação fiscal, devendo emitir parecer fundamentado sobre os critérios adotados para a manutenção do valor apurado ou eventual revisão do mesmo.

§ 4º Da decisão do Comitê de Reavaliação de Imóveis que mantiver ou revisar o valor apurado caberá, em caso de não concordância, direito de encaminhamento ao Conselho Tributário Municipal.

Art. 6º Aplica-se este Decreto inclusive aos processos administrativos de ITBI pendentes, assim considerados aqueles cujas guias de recolhimento do imposto ainda não tenham sido emitidas.

CAPÍTULO III DA PREPONDERÂNCIA DA AVALIAÇÃO DOS PERITOS DAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS

Art. 7º Na avaliação fiscal efetuada com base em elementos aferidos no mercado imobiliário do Município, será considerada, para efeito da base de cálculo do ITBI, a avaliação do imóvel realizada pelo perito avaliador da Instituição Financeira que estiver financiando o imóvel.

Parágrafo único. O valor considerado da avaliação realizada pelo perito avaliador da Instituição Financeira será o valor da garantia do negócio pactuado.

Art. 8º Caso a autoridade fiscal constate indícios fundados de que o valor da transação ou o valor da avaliação realizada pela Instituição Financeira esteja subavaliado, não haverá descarte sumário do valor apresentado.

§ 1º Verificada a inconformidade, o Fisco Municipal notificará formalmente o sujeito passivo no respectivo processo administrativo para, no prazo de validade da guia ou em até 15 (quinze) dias, prestar esclarecimentos ou apresentar elementos que sustentem o valor declarado.

§ 2º Não acolhidos os esclarecimentos ou transcorrido o prazo sem manifestação, a autoridade fiscal instaurará o procedimento de arbitramento previsto no art. 148 do CTN, motivando pormenorizadamente a desconsideração do montante antes do lançamento do tributo.

§ 3º Para a apuração da base de cálculo relativa à aquisição de fração ideal de imóvel em construção, será admitido o valor pactuado na transação ou o valor da garantia do financiamento bancário, preservado o direito à ampla defesa em caso de instauração de arbitramento.

CAPÍTULO IV

DO SISTEMA ITBI-E

§ 3º O laudo de avaliação fiscal do imóvel deverá ser emitido em até 60 (sessenta) dias, contados da data da entrega da totalidade da documentação exigida para o lançamento do ITBI e emissão da respectiva guia de recolhimento.

Seção I Das Disposições Preliminares

www.diariomunicipal.com.br/ama 49