DOCSP 07/10/2026 - Diario Oficial da Cidade de Sao Paulo - Edicao 255

TEXTO OFICIAL · ÍNTEGRA

quarta-feira, 07 de outubro de 2026

81 – São Paulo, 71 (255)

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nos prédios em condomínio, o enquadramento do tipo e do padrão construtivo considera, em regra, as características do conjunto das unidades autônomas, inclusive as respectivas vagas de garagem. A possibilidade de enquadramento individual em padrão diverso constitui exceção, condicionada à existência de benfeitorias que distingam significativamente a unidade das demais.

Dessa forma, considerando que não foram identificados elementos que comprovem a conclusão da obra em 2014 ou que justifiquem a alteração do ACC registrado, e que o ano de 2017 se mostra compatível com os demais elementos constantes do processo, não há fundamento para a alteração do ACC de 2017 para 2014.

Dessa forma, não procede a alegação do requerente quanto à incorreção das áreas construídas ou dos campos de deduções/acréscimos e descontos/ acréscimos.

4.6. Por fim, considerando que não foram identificadas incorreções nos lançamentos impugnados, não procede a alegação de que as Notificações de Lançamento nº 01/2025 e nº 01/ 2026 devam ser canceladas.

4.5. Em relação à alegação de que os campos relativos a descontos/acréscimos e deduções/ acréscimos estariam incorretos, em razão de as áreas construídas dos SQLs impugnados estarem supostamente equivocadas por incluírem áreas não computáveis, não assiste razão ao requerente.

4.3.1. No caso em analise, de acordo com a Tabela V, anexa à Lei Municipal nº 10.235/1986, os imóveis apresentam características compatíveis com o Tipo 2 - Residencial Vertical, padrão C (código 22), destinado a prédios de apartamentos com área bruta de até 200 m². O padrão caracteriza-se por arquitetura simples e acabamento de padrão mediano, com vãos e aberturas médios, estrutura de concreto armado e revestimentos e acabamentos de qualidade intermediária.

4.6.1. Quanto às opções relativas à alteração do uso do imóvel e à avaliação contraditória para fins de revisão do valor venal, não foi identificada, na documentação apresentada, pretensão específica ou fundamentação que justifique a análise desses pedidos. Dessa forma, o uso do imóvel permanece conforme consta do cadastro imobiliário, assim como os respectivos valores venais.

4.5.1. Quanto à área construída, esclarecemos que, nos termos do art. 13 da Lei Municipal nº 10.235/ 1986:

“No cálculo da área construída bruta das unidades autônomas de prédios em condomínio, será acrescentada, à área privativa de cada unidade, a parte correspondente nas áreas comuns em função de sua quota-parte.”

Ressaltamos, ainda, que, nos termos do art. 18 da Lei Municipal nº 10.235/1986, em caso de discordância quanto à base de cálculo do tributo, correspondente ao valor venal do imóvel, cabe ao contribuinte apresentar avaliação contraditória do imóvel, obtida de profissionais ou corretores de imóveis, ou laudo avaliatório elaborado por profissional legalmente habilitado, a fim de demonstrar que o valor venal considerado pela Administração é superior ao montante pelo qual o imóvel poderia ser vendido à vista, em condições normais de mercado, na data do fato gerador do imposto.

A existência de dois dormitórios e uma vaga de garagem, por si só, não descaracteriza o enquadramento no padrão C, uma vez que a própria Tabela V prevê, para esse padrão, até três dormitórios e até uma vaga de garagem por apartamento. Consideradas, portanto, as características construtivas do imóvel em conjunto, mostra-se adequado o enquadramento no padrão 2-C.

No mesmo sentido, dispõe o art. 30, § 3º, do Decreto Municipal nº 52.884/2011:

“O lançamento de unidades autônomas de imóvel em condomínio edilício será realizado com base nos elementos constantes da instituição de condomínio.”

4.3.2. Quanto às vagas de garagem, nos termos do § 2º do art. 15 da Lei Municipal nº 10.235/1986, suas áreas são consideradas conjuntamente com as áreas brutas das respectivas unidades autônomas para fins de enquadramento no padrão construtivo. Dessa forma, não há fundamento, no caso em análise, para o enquadramento das vagas em padrão diverso daquele atribuído ao conjunto, permanecendo adequado o enquadramento no padrão C.

Dessa forma, a área construída das unidades autônomas de condomínio é apurada com base nos elementos constantes do instrumento de instituição do condomínio, reproduzidos nas respectivas matrículas, considerando-se tanto a área privativa de cada unidade quanto a parcela correspondente das áreas comuns.

5. DESPACHO : em cumprimento ao disposto nos arts. 30, § 1º, 36, II, e 39 da Lei Municipal nº 14.107/ 2005 e no art. 39, II, da Lei Municipal nº 14.141/ 2006,

5.1. CONHEÇO da impugnação oposta às Notificações de Lançamento do IPTU nº 01/2025 e 01/2026, referentes aos imóveis de SQL nº 051.154.0027-8, 051.154.0028-6, 051.154.0029-4, 051.154.0030-8, 051.154.0031-6, 051.154.0032-4, 051.154.0033-2, 051.154.0034-0, 051.154.0035-9, 051.154.0036-7 e 051.154.0037-5 , e, no mérito, julgo-a IMPROCEDENTE , mantendo os respectivos lançamentos em todos os seus termos.

Ressaltamos, ainda, que eventual classificação de determinadas áreas como “áreas não computáveis” para fins urbanísticos ou edilícios não implica sua exclusão do cálculo da área construída para fins de tributação pelo IPTU. Para fins tributários, as áreas que integram a área construída bruta da unidade, inclusive a correspondente parcela das áreas comuns, devem ser consideradas na apuração da metragem utilizada para o lançamento, nos termos da legislação tributária aplicável.

4.4. Em relação à alteração do Ano de Construção Corrigido (ACC), também não assiste razão ao requerente.

4.4.1. Conforme consulta ao cadastro imobiliário, os lotes em análise foram originados do desdobramento do SQL nº 051.154.0007-3, realizado no âmbito do processo SEI nº 6017.2025/0043811-9.

6. PRAZO RECURSAL: o sujeito passivo deverá quitar ou parcelar o débito fiscal dentro do prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data de ciência desta decisão ou, em igual prazo, interpor recurso ordinário dirigido ao Conselho Municipal de Tributos, sob pena de inscrição do crédito tributário na Dívida Ativa do Município.

Na ocasião, foi elaborada a Ficha de Condomínio (doc. 166355354), na qual consta janeiro de 2017 como data de conclusão da obra.

4.5.1.1. Conforme consta das matrículas nº 279.603/6º ORI a 279.613/6º ORI (doc. 154149259), as áreas construídas totais das unidades em análise variam entre 97,10 m², para os apartamentos 1, 2, 5 e 6, e 94,00 m², para os apartamentos 3, 4, 7 e 8, já incluídas as respectivas áreas comuns. Da mesma forma, as áreas das vagas de garagem, de 31,20 m² e 30,08 m², já contemplam a correspondente parcela das áreas comuns.

4.4.2. A análise do processo, em conjunto com a situação fática do imóvel, verificável por meio das imagens disponíveis na rede mundial de computadores (doc. 166361750) — que constituem meio de prova, nos termos do art. 422, § 1º, da Lei Federal nº 13.105/2015 (CPC) —, mostra-se compatível com a conclusão da obra no ano de 2017.

6.1. Considera-se data de ciência da decisão a data da publicação de seu extrato no Diário Oficial da Cidade (DOC), nos casos de contribuintes desobrigados ao credenciamento no Domicílio Eletrônico do Cidadão Paulistano (DEC), conforme dispõe a Instrução Normativa SF/SUREM nº 14/ 2015, alterada pela Instrução Normativa SF/SUREM nº 2/2016.

Em conformidade com o arredondamento previsto no parágrafo único do art. 12 da Lei Municipal nº 10.235/1986, as áreas foram arredondadas para os valores registrados no cadastro imobiliário, não se verificando, portanto, incorreção nas áreas cadastradas.

Embora não haja imagens disponíveis no Google Street View anteriores a 2022, as imagens do Google Earth indicam alterações na configuração da construção entre os anos de 2013 e 2017. Todavia, tais imagens não permitem determinar, com precisão, o ano de conclusão da obra, tampouco comprovar que esta teria ocorrido especificamente em 2014.

6.2. Considera-se data de ciência da decisão a data atribuída pelo Domicílio Eletrônico do Cidadão Paulistano (DEC), nos casos de contribuintes e/ou representantes legais obrigados ao credenciamento previsto no art. 1º da Instrução Normativa SF/ SUREM nº 14/2015, alterada pela Instrução Normativa SF/SUREM nº 2/2016.

4.5.2. Quanto aos campos relativos a deduções/ acréscimos e descontos/acréscimos, verifica-se que estes foram calculados com base nas características cadastrais de cada unidade e de acordo com os critérios estabelecidos na legislação aplicável. Considerando que as áreas construídas utilizadas no lançamento estão devidamente apuradas, não foram identificados elementos que justifiquem qualquer alteração nesses campos.

Além disso, verificamos que o SQL pai nº 051.154.0007-3, do qual se originaram os lotes em análise, possui ACC registrado como 2017, conforme Ficha de Atualização Cadastral nº 1675448 (doc. 166355367). Esse dado já constava do cadastro do SQL pai e foi mantido quando da constituição dos lotes dele derivados.

6.3. Nos termos do disposto na Instrução Normativa SF/SUREM nº 10/2019, eventual recurso ordinário deverá obrigatoriamente ser interposto por meio do aplicativo Solução de Atendimento Virtual (SAV), mencionando o número do processo

──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Publicado em https://diariooficial.prefeitura.sp.gov.br com assinatura eletrônica qualificada Arquivo Publico Municipal | Rol registrado no processo 6013.2026/0008125-3 protocolo 166498855, CRC 680DB712